درخت حوزه‌های تخصصی

از مباحث مهم در زمینه معاملات املاک، مسئله تعارض میان اسناد رسمی و عادی است زیرا خریدار دارای سند رسمی مؤخر با اعتماد بر نظام ثبتی و پس از طی مراحل قانونی، اقدام به انجام معامله نموده است و از سوی دیگر، خریدار دارای سند عادی مقدم بر مبنای اصل آزادی و حاکمیت اراده اقدام به انجام معامله نموده و بر اثبات مدعی خویش نیز قادر به ارائه بیّنه شرعی می باشد. به همین دلیل در این تحقیق که با شیوه توصیفی- تحلیلی و با استناد به منابع موجود انجام شده، نظر فقهای شورای نگهبان در مجمع مشورتی فقهی این شورا مبنی بر اعتبار اسناد عادی معاملات املاک بر فرض تعارض با اسناد رسمی و مخالفت مفاد مواد 22، 46، 47 و 48 قانون ثبت با احکام شرع مورد بررسی قرار گرفته و با وجود استدلال های فقهی بیان شده از سوی شورای مزبور، با توجه به تالی فاسد امکان معارضه اسناد عادی و رسمی و نیز ضرورت حفظ و ارتقای نظم و امنیت قضایی جامعه، تلاش قانون گذار جهت تصویب «طرح ارتقای اعتبار اسناد رسمی» در قالب رویکرد مبتنی بر حفظ و ارتقای نظم اجتماعی و اقتصادی و نظریه موجد حق بودن اسناد رسمی و دکترین اعتماد عمومی قابل توجیه می باشد.

مطابق احکام اولیه فقهی و قواعد عمومی حاکم بر قراردادها، ثبت هیچ معامله ای از ارکان آن محسوب نمی شود و در صحت آن تأثیرگذار نیست، بلکه صرفاً جنبه اثباتی دارد. با این وجود، نیازهای نوین جامعه اقتضا دارد که معاملات راجع به اموال غیرمنقول، به طور رسمی ثبت شوند. نگارندگان در پژوهش پیش رو، با روشی توصیفی_ تحلیلی و جمع آوری داده ها به شیوه کتابخانه ای، درصدد بررسی و تبیین مهم ترین آسیب هایی هستند که الزامی نبودن ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول برای نظام حقوقی ما به دنبال دارد. مطالعات انجام شده در این پژوهش، بیانگر آن است که معاملات راجع به اموال غیرمنقول درصورتی که به صورت رسمی ثبت نشوند، آسیب های متعددی را به دنبال دارند؛ به گونه ای که هم اکنون نیز باعث شکل گیری مشکلات عدیده ای در نظام اجتماعی شده است. تداوم این وضعیت، علاوه بر تکثیر فساد، نوعی تهدید برای نظام اقتصادی و قضائی محسوب می شود و در پاره ای از موارد، عدالت قضائی را مخدوش می کند.

یکی از مهم ترین دارایی های اقتصادی که محل ایجاد اختلافات فراوان برای اشخاص جامعه می گردد املاک است. به همین دلیل نظام های حقوقی پیشرفته مقررات ویژه ای را جهت نظم دهی به اسناد مالکیتی وضع نموده اند. در نظام حقوقی ایران با وجود گذشت مدت زمان طولانی و تصویب چندین قانون که آخرین اراده قانون گذار تحت عنوان «قانون احکام دائمی برنامه های توسعه کشور» است، هنوز یک معیار عینی و مشخص در خصوص اعتبار اسناد رسمی ارائه نشده است. دکترین حقوقی نیز هر یک به تحلیل زاویه ای از این چالش حقوقی پرداخته اند و بعضاً با تمسک به سایر نظام های حقوقی سعی در ارائه راهکار نموده اند. رویه قضایی نیز دچار سردرگمی شده است به نحوی که نتوانسته به رسالت خود که همان رفع ابهام و پیش گیری از صدور آراء متناقض است، عمل نماید. مطالعه حاضر در صدد است با روشی توصیفی-تحلیلی به این سوال پاسخ دهد که جهت شناسایی مطلق اعتبار اسناد رسمی در مقابل اسناد عادی نیاز به مراجعه به منشا صدور سند مالکیت است؟ با توجه به تشت منابع قانونی منطقی ترین راهکار اصلاح قانون است. لکن تا آن زمان باید با تفسیر اصولی از مجموعه قوانین و با در نظر گرفتن امتیازات اسناد رسمی معیاری عینی و مشخص را به عنوان ضابطه جهت حل چالش حقوقی حاضر تعیین نمود که همان شناسایی اعتبار اسناد رسمی به صورت مطلق است. این اعتبار تنها در موارد مصرحه قانونی قابلیت نقض دارد. برخلاف نظر برخی از حقوق دانان شناسایی اعتبار اسناد رسمی فرع بر منشا آن است و مراجع رسمی صرف نظر از منشا صدور اسناد باید برای اسناد رسمی مالکیت به طور مستقل اعتبار قانونی قائل شوند و در موارد ابهام قوانین تفسیر به نفع اعتباردهی اسناد رسمی نمایند.

در نظام اداری ثبتی گذشته، موقعیت املاک به واسطه آدرس هایی مشخص می شد که تعیین محدوده دقیق ملک، کاری بس دشوار بود و در امورات اداری مرتبط با اماک، حقوق بسیاری از شهروندان ضایع گشته و برخی نیز به ناحق متصرفاتی داشتند. طرح جامع حدنگاری در اکثر کشورها به صورت کاملاً موفق عمل کرده است. این مسئولیت در کشورما به سازمان ثبت و اسناد کشور، بخش اداری در قوه قضاییه، سپرده شد که پس از چندین سال، موفقیت کامل در حدنگاری املاک به دست نیامد. این پژوهش به روش تحلیلی توصیفی درصدد بررسی ماهیت و آثار حقوقی حدنگاری در نظام اداری ثبتی کشور و شناسایی علل عدم موفقیت اجرای این طرح چالش ها تقنینی در قانون جامع حدنگار است. باوجود صراحت قانونی در لزوم تعیین حدود همه املاک کشور، متأسفانه تاکنون این عمل تحقق نیافته است.در سیستم اداری کشور،تمرکز اداره ثبت اسناد و املاک بر کاداستر ثبتی و حقوقی است؛ درحالی که در کشورهای توسعه یافته تمام ابعاد مدیریت زمین و ثبت آن موردتوجه بوده و از مزایای اجرای کاداستر چندمنظوره در کلیه سازمان ها و ارگان ها بهره مند میگردند. از طرف دیگر امورات حدنگاری در ایران به سازمان ثبت و اسناد که نهادی اداری تحت نظر قوه قضاییه است سپرده شده که به واسطه مدیریت تقریباً دولتی، کارآیی چندانی در امورات اجرایی اداری نداشته و نیازاست که براساس تجربه موفق دیگر کشورها، از بخش خصوصی توانمند در این باره کمک گرفت.

پیرامون صحت اقامه دعوا یا خواسته اثبات مالکیت در اندیشه های حقوقی و رویه قضائی اختلاف نظر وجود دارد. برخی چنین دعوائی را پذیرفته و برخی از دادگاه ها نسبت به آن قرار عدم استماع صادر می نمایند. به رغم برخی تحقیقات حقوقی و تلاش های رویه قضائی و تصویب قوانین جدید، صورت مسئله اخیر تاکنون پابرجاست و دیدگاهی علمی به صورت تثبیت شده پیرامون آن، شکل نگرفته است. در این نوشته، ضمن تبیین مقدماتی صورت مسئله، به اختصار نظرات موافقان و مخالفان صحت چنین دعوائی مطرح شده است. سپس یک نمونه از رویه قضائی مبتنی بر مخالفت با صحت دعوای یاد شده، آورده و تحلیل شده است. در پایان، بر اساس مطالب آورده شده از جمله با توجه به ترافعی بودن اختلاف در مالکیت، اشاره به حکم مالکیت در برخی قوانین و عدم منافات رسیدگی به چنین دعوایی با صلاحیت مراجع ثبتی و دلایل دیگر، جمع بندی تفصیلی نگارنده مبنی بر صحت و قابلیت استماع دعوای اثبات مالکیت جز در موارد استثناء و در نتیجه برتری نظرات موافقان صحت دعوای یاد شده ارائه شده است.

تغییر کاربری و خرد شدن اراضی کشاورزی در کشور ایران از حدود 60 سال قبل آغاز و در دو دهه اخیر به طور نگران کننده ای در حال افزایش بوده است و از جمله موانع مهم برای تحقق توسعه ی پایدار و امنیت غذایی در کشور به شمار می-رود. از این رو بهره برداری بهینه و حفاظت از اراضی به ویژه اراضی کشاورزی به عنوان منبع تامین غذا و تضمین کننده ی تداوم حیات بشری یکی از ماموریت های مهم حکومت ها و مردم هر جامعه است. در این مقاله قصد داریم ضمن بررسی ماهیت حقوقی مجوز تغییر کاربری اراضی زراعی، ضمانت اجراهای کیفری و مدنی اشخاص ناشی از تغییر کاربری اراضی زراعی را مورد بررسی قرار دهیم. نتیجه اجمالی پژوهش آن است که دولت مشروط به نفع عمومی، می تواند محدودیت هایی را نسبت به حق مالکیت اشخاص در اراضی کشاورزی ایجاد و انجام برخی تصرفات در اراضی کشاورزی را منوط به اخذ مجوزهای قانونی از مراجع صلاحیت دار نماید. عدم رعایت محدودیت های قانونی با مسئولیت های کیفری و مدنی همراه است که البته مسئولیت های کیفری و مدنی که در قوانین تغییر کاربری اراضی زراعی ایران پیش بینی شده، با کاستی هایی همراه است که در نتیجه این امر نقض قانون برای خاطیان به صرفه است.

املاک از مهم ترین دارایی های اقتصادی هر جامعه محسوب می شود که ورود آن به گونه ای مطمئن به چرخه اقتصادی در توسعه کشور تأثیر بسزایی دارد. توجه به این امر که افزایش حجم معاملات املاک رابطه ای معکوس با «هزینه مبادله» ملک دارد، ضرورت بررسی عوامل محیطی و انسانی ایجاد هزینه مبادله در حوزه معاملات املاک در مرحله قبل و بعد از انعقاد معامله و لزوم ارائه راهکارهای حقوقی حذف یا کاهش این عوامل را مطرح می سازد. پژوهش حاضر با تحلیل مفهوم و عوامل ایجاد هزینه مبادله مبتنی بر تئوری های اقتصادی و سپس تعیین این عوامل در حوزه املاک، مشخص می سازد که سیستم ثبت املاک از طریق تشخیص و تعیین حقوق مالکیت و تضمین ثبات وضعیت حقوقی املاک از یک سو و حمایت حقوقی از حقوق مزبور از سوی دیگر منجر به کاهش هزینه مبادله املاک از طریق تأثیر بر عوامل محیطی و انسانی ایجاد هزینه ها می گردد و درنتیجه موجب ورود ملک به چرخه اقتصادی می شود و نشان می دهد که استفاده از سیستم ثبت عینی املاک در ترکیب با کاداستر در نظام ثبتی ایران امکان دسترسی به این هدف را علی رغم برخی کاستی ها فراهم نموده است.

دفتر اسناد رسمی،نماد تاریخ عقلانیت مدنی یک ملت است.جلوه ی دان ایی ق ومی اس ت که همیشه کوشیده به روابط اقتصادی و اجتماعی اش سامان دهد.در محضرش،ادب و انصاف می پروراند،پیش از آن که قاضی و غازی به ض رب،عدالت را احیا کنند.دیرگاهی است برخی در حوزه املاک و خودرو،در بیع و شراء انواع کالاها،در صادرات و واردات،در اخ ذ وام و انواع تسهیلات بانکی و در ه یچ پی چ و آستانه و گلوگاهی که تقاضایی هست و عرضه ای،فعال اند و طرفه،آن که تصور جایگاهی ویژه را دارند. ملالت این که در مقابل کاتبان بالعدل،دلالان فرم هایی تهیه کنند و بدون صلاحیت قانونی مشخص،قراردادی در آن فرم ها،تنظیم و هزینه ای چندین برابر دفاتر اسناد رسمی، -این مراجع رسمی و قانونی-از متعاملین اخذ نمایند. انعقاد قرارداد توسط بنگاه های مشاور املاک، هرچند به امری مرسوم و متداول تبدیل شده است لیکن حقیقت آن است که این اقدام از جهات حقوقی، نه تنها نمی تواند به عنوان اقدامی در راستای منافع و مصالح طرفین قرارداد تفسیر شود؛ بلکه خود به صورت یکی از معضلات حقوقی جامعه تبدیل شده و سبب افزایش دعاوی می شود و قراردادهای تنظیمی توسط بنگاه های فوق به یکی از مسایل دعواخیز جامعه تبدیل شده است. به نظر می رسد، بررسی شکل و محتوای قراردادهای یاد شده دلیل این امر می باشد. در این پژوهش، به تحلیل این مسأله خواهیم پرداخت.

گرچه قانون تجارت الکترونیکی ( 1382 ) و حتی قانون جرایم رایان های ( 1389 ) اصل اعتبار اسناد الکترونیک را تأیید کرده و مشکلی از این لحاظ در استناد به اینگونه ادله نیست، ولی در عین حال این مطلب از چند جهت قابل بررسی است. اول، از نظر ماهیت و در نتیجه حوزه شمول عنوان سندیت به آنها، دوم به لحاظ کم و کیف مواد قانونی مربوط و نقاط قوت و ضعف آنه ا. سوم، ناتوانی سطح فنآوری در پاسخگویی به استانداردهای دقیق حقوقی در اصالت سند در برابر کپی .مقاله حاضر به هر سه مطلب فوق خواهد پرداخت و پیشنهادهایی را نیز برای اصلاح قانون ارائه خواهد داد.

گر چه عقد نکاح یک عقد غیر مالی است و بدون تعیین مهر حتی با شرط عدم تعیین آن نیز منعقد می شود (مستفاد از ماده ی 1087ق.م.)[1]ولی به حکم غلبه پس از تراضی زن و مرد در خصوص مسائل گوناگون زندگی مشترک از جمله مهر منعقد می شود. بنابراین: اگر در نکاح دائم مهر ذکر نشده یا عدم مهر شرط شده باشد نکاح صحیح است و طرفین می توانند بعد از عقد مهر را به تراضی معین کنند و اگر قبل از تراضی بر مهر معین بین آن ها نزدیکی واقع شود زوجه مستحق مهرالمثل خواهد بود (همان ماده). همچنین هر گاه زن و مرد اختیار تعیین مهر را به زوج یا زوجه یا ثالث تفویض کرده باشند، حسب مورد کسی که اختیار تعیین مهر به او وگذار شده است مهر را تعیین خواهد کرد (مواد 1089و1090ق.م.). وانگهی، در صورتی که مهرالمسمی مجهول باشد یا مالیت نداشته باشد یا ملک غیر باشد، در صورت اول و دوم، زن مستحق مهرالمثل و در صورت اخیر مستحق مثل یا قیمت آن خواهد بود مگر این که صاحب مال اجازه نماید (ماده ی 1100ق.م.). به علاوه، مطابق قواعد عمومی، اگر مهر تعیین شده باشد ولی مقدار یا جنس یا مکان یا زمان تأدیه ی آن درست ثبت نشده باشد اشتباهات ثبتی باید اصلاح شود. تعدیل قانونی مهر (به معنای اخص کلمه)[2] نیز پذیرفته شده است (تبصره ی ماده ی 1082 ق.م.).[3] در تمام مواردی که مهر پس از عقد تعیین، تعدیل یا اصلاح می شود احکام مهر جاری است و زوجه از ضمانت اجراهای ویژه ی مطالبه ی دین مربوط به مهر بهره مند می شود.[4] رأی هیأت عمومی[5] دیوان عدالت اداری نیز که به استناد نظریه ی شورای نگهبان قانون اساسی انشاء شده در نوع خود بدیع است و به نظر می رسد که بر مبنای نوعی مصلحت سنجی و پیشگیری از طرح مجدد مباحث مربوط به مهریه در خانواده ها به ترتیب ذیل صادر شده است: «به شرح نظریه ی شماره ی 35079/30/88 مورخ 12/5/88 شورای نگهبان قانون اساسی جمهوری اسلامی ایران: مهریه ی شرعی همان است که در ضمن عقد واقع شده است و ازدیاد مهر بعد از عقد شرعاً صحیح نیست و ترتیب آثار مهریه بر آن خلاف موازین شرع شناخته شد. بنابراین جزء (ب) از قسمت 151 بخشنامه های ثبتی که نتیجتاً مبین امکان افزایش مهریه به شرط تنظیم سند رسمی است مستنداً به قسمت دوم اصل 170 قانون اساسی جمهوری اسلامی ایران و ماده ی 41 قانون دیوان عدالت اداری مصوب 1385 ابطال می شود». در مورد تعدیل مهر، چند نظر قابل ارائه است که پس از تمهید یک مقدمه ی ضروری، به ترتیب ذیل مورد مطالعه و پژوهش قرار می گیرد.

خسارت تأخیر تأدیه یکی از اقسام خسارات وارده به متعهد له در تعهدات با موضوع وجه نقد می باشد که در سیستم حقوقی ایران دچار فراز و نشی بها ی خاصی شده است تا اینکه در نهایت در طی ماده 522 قانون آیین دادرسی مدنی به طور کلی مورد تقیین قرار گرفته است. در مورد چک مطابق قانون استفساریه تبصره الحاقی به ماده 2 قانون اصلاح موادی از قانون صدور چک مصوب 1378 قانونگذار به صورت خاص مقرر کرده بود که با مطالبه مدیون چنین خسارتی در صورت تحقق از تاریخ چک قابل جبران می باشد. اما وضع ماده 522 ق.آ.د.م و ظاهر و شرایط مندرج در آن موجب صدور آرایی شده است که شاید نظر به نسخ ضمنی قانون استفساریه دارد. در این نگاره ضمن نقد و بررسی یکی از این آراء، مبانی قانونی جبران خسارت تأخیر تأدیه در چک را از ماده 522 ق.آ.د.م تفکیک کرده و بر خلاف رای مورد بررسی بر این نظر هستیم که شرط مطالبه خسارت تأخیر تأدیه، مطالبه اصل مبلغ چک از دادگستری نمی باشد و مراجعه به اداره ثبت و مطالبه وجه چک از طریق و صدور اجرائیه نیز جهت تعلق خسارت مذکور کافی به نظر می رسد.