ثبت رسمی

 سال هاست که پیش فروش آپارتمان یکی از شیوه های رایج و مناسب تأمین مسکن است، با وجود این، ایرادات حقوقی این نوع قراردادها مرتفع نشده و خطرات ناشی از آن کماکان، حقوق مصرف کنندگان را تهدید می کند. تنوع در تفسیر به جهت ابهام در ماهیت حقوقی این نوع قراردادها از یک طرف و فقدان سازوکارهای ثبتی مناسب برای ثبت رسمی این معاملات از طرف دیگر از مهمترین چالش های فرا رو در این زمینه بوده و دعاوی متعدد اشخاص در محاکم دادگستری نیز از تبعات چنین وضعیتی است. این مقاله در تلاش است، تا ضمن ارائه تحلیل های حقوقی متفاوت از «قرارداد پیش فروش آپارتمان» به راه حلی برسد که مطابق آن پیش فروش ساختمان، در حقیقت، عقد بیعی تلقی گردد که مالکیت خریدار را در دو بخش تملیک فوری و تملیک در آتیه محقق می سازد در عین حال نارسایی های مقررات ثبتی را با ارائه راه حل های مناسب مطرح، تا با اعمال آنها در روابط حقوقی افراد و همچنین وضع مقررات جدید حقوق پیش خریداران تأمین گردد. 

شناسایی و شفافیت نظام حقوقی حاکم بر ثبت رسمی انواع شرکت ها می تواند در توسعه و تسهیل کسب وکار و رصد فعالان تجارتی بسیار حائز اهمیت باشد. در حقوق ایران در سایه مقررات ناکارآمد ناشی از قدمت قوانین تجاری و ثبتی مشکلات متعددی برای فعّالان تجاری، بنگاه های اقتصادی و حاکمیت به وجود آمده است. قوانین و مقررات مربوط به ثبت شرکت ها در ایران دارای نظام حقوقی مشخص و معینی نمی باشد. موجودیت مبهم قوانین و مقررات ثبت شرکت ها و عدم ِتطابق آن با شرایط موجود موجب سردرگمی حقوق تحلیلی و مبانی اساسی مربوط به ثبت شرکت ها گردیده است. هرچند بعد از انقلاب مشروطه شرایط مربوط به امور بازرگانی و نحوه رسمی نمودن فعالیت های تجاری، موردِاهمیت واقع گردید، اما عدم ِاصلاحات و به روزرسانی و همچنین عدم ِبومی سازی مناسب قوانین و پیش بینی های لازم نظارتی در مباحث بازرگانی موجب شد ساختارهای ثبت شرکت ها چندگانه و به نحوی با ساختارهای ثبتی در سایر حوزه ها تلفیق پیدا نماید و برخی از قوانین و مقررات ماهیتی نیز به تأسی از فضای حاکم در فرایند ثبتی تسرّی پیدا کند.

قانون گذار برابر فواید بسیاری که بر ثبت اعمال حقوقی مترتب است و آثار حقوقی و قانونی مثبتی که اعمال حقوقی ثبت شده دارند، دایره نفوذ اصل حاکمیت اراده را درباره موضوع ثبت اعمال حقوقی محدود کرده و ثبت برخی اعمال حقوقی را ضروری دانسته است. سختگیری های قانون گذار در رابطه با ضرورت رسمی کردن برخی اعمال حقوقی ازجمله ازدواج و طلاق، از مظاهر تمدن و عوامل پیشرفت و توسعه فرهنگی است. همچنین موجب خواهد شد حقوق مربوطه در هنگام ثبت این اعمال حقوقی در دفاتر اسناد رسمی، به میزان مقرر قانونی و بدون امکان گریز از پرداخت، به موقع وصول شود. از طرف دیگر، با تنظیم سند در دفاتر اسناد رسمی، مردم از مزایای فراوان اسناد رسمی ازجمله لازم الاجرا بودن مفاد اسناد مزبور بدون نیاز به حکم محاکم و کاهش میزان اختلافات و دعاوی ناشی از توافقات و قراردادهای عادی بهره مند شوند. علی رغم اینکه ثبت رسمی ازدواج و طلاق از پدیده های نوظهور حقوقی است و سابقه چندانی در فقه ندارد، می توان از قواعد فقهی برای اعتبار بخشیدن به آن استفاده کرد. مهم ترین قاعده فقهی ای که به عنوان مبنای ضرورت ثبت رسمی اسناد می توان به کار برد، قاعده «نفی اختلال نظام» است. قاعده نفی عسر و حرج، قاعده مصلحت، قاعده لا ضرر و قاعده وجوب دفع ضرر به عنوان دیگر قواعد مبنایی در این زمینه کاربرد دارند که در این مقاله، به روش توصیفی تحلیلی و با ابزار کتابخانه ای به این موضوع پرداخته شده است.

ازجمله مسائل بسیار مهم در حقوق معاملات، نقش تشریفات در آنهاست. امروزه باتوجه به اصل حاکمیت اراده و رضایی بودن قراردادها گفته می شود که اصل بر رضایی بودن قراردادها است، ولی این مقاله به دنبال آن است که نشان دهد در معاملات راجع به اموال غیرمنقول و اموال فکری (صنعتی) که حاوی نقل و انتقال حقوق عینی باشند، امروزه مقنن نظر به مصالح بالاتر بالاخص حفظ حقوق اشخاص ثالث و لزوم اطلاع آنها، انجام تشریفات را در معامله لازم می داند و ضمانت اجرای عدم رعایت این الزام، بسته به نظر مقنن متفاوت است (ولی عمدتاً یا بطلان عمل حقوقی است یا عدم قابلیت استناد). باتوجه به بررسی های انجام شده در مصادیق مختلف در حقوق ایران، این پژوهش اجمالاً به این نتیجه رسید که در معاملات راجع به نقل و انتقال حقوق عینی در اموال غیرمنقول و اموال فکری (صنعتی)، ثبت آنها الزامی است و در برخی موارد مقنن پیشتر رفته و اعلان عمومی را هم ضروری می داند، اما درخصوص حقوق عینی راجع به اموال منقول (غیر از مصادیق مالکیت صنعتی)، به علت استحاله مالکیت و تصرف، بیم زیان به اشخاص ثالث نمی رود و بنابراین ثبت هم لازم نیست گرچه در این مورد هم ممکن است مقنن تشریفات را نظر به مصالحی لازم بداند نظیر حوزه نقل و انتقال خودرو، اما در حقوق دینی، اصل رضایی بودن قرارداد است؛ زیرا حق شخصی، حقی نسبی است و در مقابل دیگران فقط قابل استناد است نه اینکه قابل اعمال هم باشد؛ به طوری که وضعیت حقوقی آنها را در معرض تعرض قرار دهد.

قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، به ویژه ماده سوم آن، با هدف افزایش شفافیت و کاهش اختلافات مالکیتی تصویب شده است، اما اجرای این قانون با چالش های متعددی روبرو است. آیین نامه اجرایی این ماده، سازوکارهایی مانند «قراردادهای یکسان»، «ثبت پیش نویس در سامانه» و «فسخ هوشمند» را پیش بینی کرده که ممکن است با اصول حقوقی مانند حاکمیت اراده و آزادی قراردادها در تعارض باشد. همچنین، ابهام در تعریف دقیق اموال غیرمنقول، هزینه های بالای ثبت و ناکارآمدی سیستم های اداری اجرای این قانون را با دشواری مواجه کرده است. از سوی دیگر، سازوکار فسخ هوشمند با حذف نقش قوه قضائیه در برخی موارد، نگرانی هایی درباره نقض حقوق مالکیت و اصول دادرسی عادلانه ایجاد کرده است. هدف از این پژوهش، تبیین جایگاه آیین نامه ماده سوم قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول در نظام تقنینی کشور و ارزیابی انطباق یا تعارض مفاد آن با اصول بنیادین حقوقی مانند حاکمیت اراده، آزادی قراردادها، دادرسی عادلانه و تفکیک قوا به منظور ارائه راهکارهای اصلاحی برای بهبود نظام ثبت معاملات املاک است. روش انجام پژوهش توصیفی-تحلیلی و به صورت کتابخانه ای با رویکرد نظری است. در نهایت خواهیم یافت که محدودیت های ایجاد شده در آزادی قراردادها و حذف مرجع قضایی همراه با اصول حاکمیت اراده و دادرسی عادلانه نیست و ممکن است به افزایش اختلافات و کاهش امنیت معاملات بینجامد. همچنین، اختیارات گسترده سازمان ثبت اسناد و املاک و سازوکار فسخ هوشمند، به تضعیف استقلال سردفتران، ایجاد بازار غیررسمی و نقض حقوق دفاعی طرفین منجر می شود.

مطابق احکام اولیه فقهی و قواعد عمومی حاکم بر قراردادها، ثبت هیچ معامله ای از ارکان آن محسوب نمی شود و در صحت آن تأثیرگذار نیست، بلکه صرفاً جنبه اثباتی دارد. با این وجود، نیازهای نوین جامعه اقتضا دارد که معاملات راجع به اموال غیرمنقول، به طور رسمی ثبت شوند. نگارندگان در پژوهش پیش رو، با روشی توصیفی_ تحلیلی و جمع آوری داده ها به شیوه کتابخانه ای، درصدد بررسی و تبیین مهم ترین آسیب هایی هستند که الزامی نبودن ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول برای نظام حقوقی ما به دنبال دارد. مطالعات انجام شده در این پژوهش، بیانگر آن است که معاملات راجع به اموال غیرمنقول درصورتی که به صورت رسمی ثبت نشوند، آسیب های متعددی را به دنبال دارند؛ به گونه ای که هم اکنون نیز باعث شکل گیری مشکلات عدیده ای در نظام اجتماعی شده است. تداوم این وضعیت، علاوه بر تکثیر فساد، نوعی تهدید برای نظام اقتصادی و قضائی محسوب می شود و در پاره ای از موارد، عدالت قضائی را مخدوش می کند.

الزام به ثبت رسمی اموال غیرمنقول یکی از مهم ترین ابزارهای حقوقی برای تضمین شفافیت مالکیت و کارآمدی اجرای احکام مدنی در نظام حقوقی ایران است. زمینه این پژوهش از چالش های گسترده ای ناشی می شود که در عمل، انتقالات صوری و معاملات به قصد فرار از دین برای تضعیف حقوق طلبکاران و بی اثر کردن احکام قضایی ایجاد کرده اند. هدف اصلی مقاله، تحلیل نقش ثبت رسمی در جلوگیری از این پدیده و بررسی کارکرد آن در تقویت اجرای احکام مدنی است؛ به گونه ای که نشان دهد چگونه شفافیت در مالکیت و الزام به ثبت می تواند مانع حیله های حقوقی و سوءاستفاده از خلأهای قانونی شود. روش پژوهش کتابخانه ای و تحلیلی است و با بهره گیری از منابع فقهی، قوانین مدنی و ثبت، رویه قضایی و مطالعات تطبیقی در نظام های حقوقی دیگر، تلاش شده است تصویری جامع از جایگاه ثبت رسمی ارائه گردد. یافته های پژوهش نشان می دهد که ثبت رسمی نه تنها یک الزام شکلی است، بلکه کارکردی ماهوی در تضمین عدالت مدنی دارد؛ زیرا از طریق ایجاد شفافیت در وضعیت مالکیت، امکان نظارت قضایی را افزایش داده، از انتقالات صوری جلوگیری کرده و حقوق بزه دیدگان و طلبکاران را در فرآیند اجرای احکام تقویت می کند. نتیجه گیری مقاله آن است که تقویت نظام ثبت رسمی اموال غیرمنقول، همراه با اصلاح مقررات و توسعه سامانه های نظارتی، می تواند به عنوان راهبردی مؤثر در مقابله با انتقالات صوری و ارتقای کارآمدی اجرای احکام مدنی در ایران عمل کند و در عین حال با دستاوردهای حقوق تطبیقی هم افزایی داشته باشد.

مقدمه: قانونگذار ایرانی در قوانین موضوعه کشور، مجازات «تشهیر» را به عنوان یکی از انواع مجازات ها پذیرفته و مقرراتی در این زمینه وضع نموده است. با این وجود، شرع مقدس در این زمینه استثناهایی را نیز مقرر داشته است. تشهیر به معنای شناساندن مجرم به مردم همراه با استخفاف وی می باشد. این پژوهش به واکاوی ماهیت و آثار تشهیر متهمان و مجرمان در ایران می پردازد. روش: این پژوهش با روش توصیفی-تحلیلی و با استفاده از منابع و قوانین، آراء و دیدگاه های حقوقی انجام شده است. پس از استخراج نظری تفاوت ها، آثار عملی آن در قوانین ایران بررسی و در نهایت، با روش تطبیقی با دیگر نظام های حقوقی مقایسه شده است. یافته ها: یافته های پژوهش نشان می دهد که در قوانین موضوعه جمهوری اسلامی ایران، به استفاده صریح از «تشهیر» اشاره نشده و در نتیجه، سازوکار و الگوی مناسبی برای اجرای آن وجود ندارد. از آنجا که تشهیر یک مجازات فایده گرا با هدف ایجاد بازدارندگی در جامعه است، الگوی پیشنهادی اجرای آن باید بر همین اساس طراحی شود. مهم ترین معیار برای تعیین جرایمی که اعمال «تشهیر» در مورد آنها قابل تجویز است، میزان ارتباط آن جرم با مقوله «اعتماد عمومی» می باشد. همچنین، پذیرش تشهیر به عنوان یک مجازات بازدارنده از سوی افکار عمومی، رکن اساسی در تعیین کارآمدی آن است. اصول مترقی حقوق کیفری، مانند اصل تناسب جرم و مجازات، با مجازات تشهیر در تضاد نیست. نتیجه گیری: بر اساس یافته ها، فقدان تصریح قانونی و الگوی اجرایی مشخص برای مجازات تشهیر در نظام حقوقی ایران مشهود است. طراحی یک چارچوب مناسب برای اجرای این مجازات، با در نظر گرفتن معیار «اعتماد عمومی» و جلب پذیرش اجتماعی، ضروری به نظر می رسد. این مجازات، در صورت استقرار در چارچوبی متناسب، می تواند به عنوان یک ابزار بازدارنده مؤثر عمل نماید.