تأثیر عدم رعایت تشریفات مقرر در قانون «الزام به ثبت رسمی»، بر اعمال حقوقی مرتبط با اموال غیر منقول(مقاله علمی وزارت علوم)
منبع:
آموزه های فقه مدنی پاییز و زمستان ۱۴۰۴ شماره ۳۲
155 - 188
حوزههای تخصصی:
بر اساس ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، دعاوی مرتبط با اعمال حقوقی که «موضوع یا نتیجه آن انتقال مالکیت عین یا انتقال حق انتفاع (اعم از عمری یا رقبی برای مدت بیش از دوسال) یا انتقال حق ارتفاق اموال غیرمنقول باشد و وقف و نیز انعقاد عقد رهن در خصوص آن ها و انعقاد عقود مفید انتقال منافع اموال مذکور برای مدت بیش از دو سال و اجاره به شرط تملیک و هر نوع پیش فروش ساختمان اعم از این که به صورت سهمی از کل عرصه و یا اعیان باشد و تعهد به انجام کلیه اعمال حقوقی مذکور» غیرقابل استماع اعلام شده است. این ضمانت اجرا هرچند در موارد بسیاری مقاصد قانون گذار را تأمین می کند، لکن اختلاف در وضعیت حقوقی معاملاتی که در سامانه ثبت الکترونیک اسناد به ثبت نرسد را مشخص ننموده و به نوعی از بار تعیین تکلیف آن شانه خالی کرده است. علی رغم حذف ضمانت اجرای بطلان از متن قانون و اختلاف نظر در مورد آن، اما باید این معاملات را باطل دانست. از سوی دیگر، چنانچه «منتقلٌ الیه، مورد معامله را قبل از ثبت فسخ یا انفساخ به شخص ثالثی به صورت رسمی منتقل کرده باشد و در عمل حقوقی بعدی، وی حق فسخ نداشته باشد و یا معامله اقاله نشده باشد، این انتقال در حکم تلف مورد معامله بوده و فسخ یا انفساخ موجب انحلال قرارداد بعدی نیست که در این صورت، دارنده حق فسخ مزبور به قیمت روز مال غیرمنقول، به منتقلٌ الیه مذکور رجوع خواهد کرد». بنابراین، قانون الزام مقرره جدیدی مخالف با رأی وحدت رویه 810 وضع نموده و در تعارض خاص مقدم و عام مؤخر، اولی بر دومی مقدم می شود و بنابراین، حکم موجود در رأی وحدت رویه در موضوع خود همچنان باقی می ماند.