پژوهش های حقوق ثبت

ماده 15 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول متضمّن نسخ و اصلاح پاره ای از مقررات قانون پیش فروش ساختمان (مصوّب 1389) است که تأثیرات قابل توجهی بر نظام حقوقی پیش فروش ساختمان می گذارد، این مقاله با روشی توصیفی-تحلیلی درصدد تبیین و تحلیل این تأثیرات است. یافته های مقاله نشان می دهد حذف بندهای 2 و 4 و تبصره مادّه 4 قانون پیش فروش قانون ساختمان از مهمترین نوآوری های قانون الزام در حوزه پیش فروش ساختمان است. بر این اساس، شناسنامه فنّی مستقل برای هر واحد، تأییدیه مهندس ناظر ساختمان مبنی بر پایان عملیات پی ساختمان و تأییدیه مربوط به انجام حدّاقل 30 درصد تعهدات مربوط به فضاهای عمومی و خدماتی (در مواردی که چنین تعهدی در مقابل صادر کننده پروانه وجود دارد) از عداد مدارک لازم برای تنظیم قرارداد پیش فروش ساختمان حذف شد. این شرایط، دشواری های زیادی را برای تنظیم قراردادهای پیش فروش ساختمان ایجاد کرده بود. بنابراین، حذف آنها می تواند به تسهیل پیش فروش و توسعه سرمایه گذاری در بخش مسکن و نیز اجرای صحیح قانون پیش فروش کمک کند. حذف ماده 20 قانون پیش فروش ساختمان و داوری اجباری در این قراردادها، از دیگر تأثیرات قانون الزام است. ماده مذکور از موارد نادر داوری اجباری در نظام حقوقی ایران بود که اجرای صحیح آن می توانست به توسعه داوری و نیز کاهش تراکم دعاوی در محاکم کمک کند. ماده 23 قانون پیش فروش نیز به موجب ماده 15 قانون الزام نسخ شده است. این ماده پیش فروشنده را ملزم می ساخت قبل از هرگونه اقدام جهت تبلیغ و آگهی پیش فروش، مجوز انتشار آگهی را از مراجع ذی صلاح دریافت نماید. در مجموع بنظر می رسد اصلاحاتی که به موجب قانون الزام در قانون پیش فروش ساختمان بعمل آمده است می تواند برخی از مشکلات و مسائل موجود در این حوزه را برطرف نماید و زمینه را برای جذب بهتر سرمایه در صنعت ساختمان فراهم کند

حق عینی سلطه ای قانونی است که مستقیماً بر اموال معین خارجی اعمال می گردد و در مقایسه با حق شخصی (دینی) امتیازات بیشتری برای صاحب حق دارد. این نهاد که ریشه در حقوق روم دارد طی تحولاتی طولانی، وارد حقوق فرانسه شده و "تکامل" یافته و در حقوق ایران هم نخست در قوانین موقتی اصول محاکمات حقوقی و سپس در سایر قوانین از جمله قانون مدنی مورد اقتباس قرار گرفته است. این پژوهش سعی دارد ابتدا با مطالعه ای تاریخی و انتقادی، حق عینی را تبیین و بررسی نماید و سپس نشان دهد. جمع بین سنت های فقهی با این نهاد جدید چه مسایلی را در حقوق ایران ایجاد کرده است. به عنوان دستاورد پژوهش می توان گفت در حقوق مدنی و آیین دادرسی مدنی ایران تفکیک حق عینی از شخصی و آثار آن به رسمیت شناخته شده است ولی به علت وارداتی بودن این نهاد، "بعضاً" دو خلط مهم صورت گرفته یا دست کم زمینه این دو موجود است: اول خلط بین عین معین در حقوق فرانسه با عین در فقه که اعم از عین معین و کلی است، دوم خلط بین امتیاز "قابلیت اعمال" که مختص حقوق عینی است با "قابلیت استناد" که مشترک بین حق عینی و شخصی است.

وابستگی به مسیر، تحلیلی نظری است که برای اشاره به تمایل به حفظ وضع موجود و مقاومت در برابر تغییر، استفاده می شود. بازتاب این نظریه در قلمروی حقوق تاکید دارد ایجاد تغییر در نظام حقوقی کار آسانی نیست، بلکه انتخاب مسیر آینده تا حد زیادی به مسیر طی شده در گذشته و موقعیت فعلی قواعد و نهادهای حقوقی بستگی دارد. مطابق این نظریه، تصمیم های اولیه در بزنگاه های تاریخی، مسیرهایی را تثبیت می کند که با گذشت زمان، ترک آن ها پرهزینه و دشوار می شود. این مقاله در پی آن است تا ضمن معرفی مفهوم وابستگی به مسیر در ادبیات حقوقی ایران، تصویب قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول به سال ۱۴۰۳ را از منظر این مفهوم، تحلیل نموده و آموزه هایی جهت اجرای موفق این قانون استخراج نمایند. روش تحقیق در این پژوهش تحلیلی- توصیفی مبتنی بر داده های کتابخانه ای و کیفی است. به دلیل خاستگاه نظریه در علم اقتصاد، نوعی رویکرد مطالعات میان رشته ای نیز در روش پژوهش جریان دارد. یافته های پژوهش تاکید دارد تصویب قانون یادشده، به تنهایی به معنای وقوع تحول قطعی بنیادین در قواعد حقوق ثبت در ایران نیست؛ بلکه تنها نقطه عطفی است که امکان تغییر مسیر را فراهم نموده است. موفقیت این قانون در گسست از مسیر پیشین، به طور ویژه به تصمیمات اولیه بعد از تحقق نقطه عطف از جمله ابتکار عمل دستگاه قضایی و به ویژه دیوانعالی کشور، تلاش جهت برقراری آشتی میان قواعد فقهی و الزامات نوین ثبتی و نیز افزایش بروز بازخوردهای مثبت بستگی دارد. بنابراین، ارزیابی نهایی اثرگذاری این قانون، تنها در پرتو گذر زمان و پس از شکل گیری تحولات عملی، امکانپذیر خواهد بود.

مقاله حاضر به بررسی نقش علوم و فناوری های نوین GIS و BIM در بهبود نظام ثبت رسمی املاک در ایران می پردازد. ثبت رسمی اراضی و املاک، به عنوان رکن اساسی نظام حقوقی و مدیریت شهری، با چالش هایی مانند عدم دقت در تعیین حدود املاک، زمان بر بودن فرایندها و ناتوانی در نمایش سه بعدی ساختمان ها مواجه است. علوم و فناوری های GIS و BIM با قابلیت های دقیق نقشه برداری، یکپارچه سازی داده های مکانی و توصیفی، و مدل سازی هوشمند سه بعدی، می توانند این مشکلات را برطرف کنند و موجب افزایش دقت، سرعت و شفافیت در ثبت املاک شوند. به ویژه، تلفیق GIS و BIM در یک سیستم کاداستر سه بعدی امکان مدیریت جامع تر و نمایش دقیق تر مالکیت های طبقاتی و مجتمع های ساختمانی را فراهم می آورد. با این حال، موانع مهمی از جمله عدم انطباق قوانین ثبت موجود با داده های سه بعدی، فقدان استانداردهای مشترک تبادل داده بین GIS و BIM، چالش های حقوقی در پذیرش اسناد رقومی سه بعدی، کمبود نیروی متخصص و مقاومت سازمانی، بکارگیری این علوم و فناوری ها را محدود کرده اند. این پژوهش با مرور سیستماتیک منابع علمی و حقوقی، مصاحبه با خبرگان و تحلیل تجربیات بین المللی، به دنبال ارائه راهکارهای عملی برای رفع این موانع است. پیشنهادات این پژوهش شامل اصلاح قوانین ثبت با تعریف حقوقی اسناد رقومی سه بعدی، تدوین استانداردهای ملی IranGeoBIM، آموزش تخصصی کارشناسان، توسعه زیرساخت های فناوری اطلاعات و بهره گیری از فناوری های نوین مانند بلاک چین برای ذخیره و انتقال مالکیت است. نتایج نشان می دهد که ادغام GIS و BIM علاوه بر بهبود ثبت مالکیت، کاربردهای مهمی در مدیریت و برنامه ریزی شهری دارد و می تواند به توسعه پایدار شهری کمک کند. نقشه راه پیشنهادی شامل مراحلی برای تحقق تحول رقومی برمبنای GIS و BIM در نظام کاداستر و ثبت املاک ایران برمبنای قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول است که می تواند موجب افزایش کارآیی، شفافیت و امنیت حقوقی در این حوزه شود.

با تصویب قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول در سال ۱۴۰۳، سازمان ثبت اسناد و املاک کشور موظف به طراحی و پیاده سازی یک سامانه جامع مکان محور ظرف مدت یک سال شد. با تمرکز بر این موضوع، این مقاله در فاز اول با بررسی متن قانون و آیین نامه موجود، لیست الزامات و نیازمندی های فنی برای راه اندازی سامانه مورد نظر را استخراج نموده است. پس از آن درفاز دوم به بررسی کارکرد سیستم های مشابه با این سامانه، در سطح بین المللی و ملی پرداخته است. در نهایت، این مقاله به ارائه یک معماری بهینه برای سامانه مورد نظر می پردازد که قابلیت ثبت و مدیریت ادعاهای مالکیت، تطبیق نقشه های جغرافیایی، شناسایی تعارضات ثبتی و ارتباط با سامانه های مرتبط دولتی را دارا باشد. با توجه به چالش های فنی نظیر حجم بالای داده های مکانی، نیاز به دقت سانتی متری و امنیت اطلاعات، در این پژوهش از روش شناسی ترکیبی شامل تحلیل نیازمندی های قانونی، مطالعه تطبیقی و طراحی معماری چندلایه استفاده شده است. نتایج نشان می دهد که معماری پیشنهادی مبتنی بر وب مکانی، PostgreSQL/PostGIS و فناوری ESB می تواند نیازهای قانونی را با کارایی بالا و امنیت قابل قبول پاسخ دهد. همچنین، پیشنهادهایی نظیر اجرای پایلوت و تدریجی پروژه، استفاده از میکروسرویس ها و بلاکچین برای افزایش شفافیت ارائه شده است.

معاملات با اسناد عادی، به دلیل فقدان نظارت و امکان سوءاستفاده، بستر مناسبی برای ارتکاب جرایمی نظیر جعل اسناد، انتقال مال غیر، معامله معارض، پولشویی و فرار مالیاتی فراهم می کرد. به عنوان پاسخی به این چالش ها، قانون گذار ضمن ارتقای شفافیت و امنیت حقوقی، قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول را در سال ۱۴۰۳ تصویب نمود که یکی از اهداف آن پیشگیری از ارتکاب جرم است. این پژوهش با رویکرد توصیفی تحلیلی، به بررسی ظرفیت های پیشگیرانه این قانون می پردازد. یافته ها روشن ساخت، اعتباربخشی صرف به اسناد رسمی، از طریق شفاف سازی فرایندها، ثبت الکترونیک و امکان رصد معاملات، به طور مؤثری زمینه ارتکاب جرایم سنتی مانند جعل اسناد، انتقال مال غیر و معامله معارض و در مواردی پولشویی را کاهش داده است. در عین حال ضمن توجه به برخی کارکردهای پیشگیرانه قانون، چنانچه تدابیر لازم در جهت طراحی صحیح سامانه های ثبتی و نظارت مستمر بر اجرای آن ها و یا تصویب آیین نامه های تخصصی مربوطه صورت نگیرد، بیم جابجایی جرایم سنتی به جرایم نوین در بستر سامانه و یا جرایمی در بستر خود قانون، افزایش می یابد. بنابراین تحقیق پیش رو، کارکردهای پیشگیرانه قانون و ریسک ارتکاب بزه نوظهور در بستر سامانه و یا در بستر خود قانون مورد توجه قرار گرفته است.

به حکم وضعی یک قرارداد، وضعیت حقوقی قرارداد میگویند و بر این اساس قرارداد ممکن است مشمول یکی از وضعیتهای صحت، بطلان، فساد، عدم وجود، عدم نفوذ موقوف و عدم نفوذ مراعی باشد. برخی از این وضعیتهای حقوقی ممکن است به وضعیتهای جدیدی تبدیل شوند؛ از جمله اینکه عقدی صحیح به حکم مقام قضایی ابطال گردد، یعنی به عقدی باطل تبدیل شود. در حقوق فرانسه ابطال قضایی در مواردی که عمل حقوقی مشمول وضعیت بطلان (اعم از مطلق و نسبی) است به عنوان قاعدهای عمومی (با یک استثنا) مورد پذیرش واقع شده است؛ حال آنکه در حقوق ایران چنین ضرورتی در اعمال حقوقی باطل وجود ندارد و به طور کلی ابطال عمل حقوقی صحیح با حکم مقام قضایی، امری استثنایی محسوب و منحصرا در مواردی از معاملات غیرنافذ مراعی و ابطال اسناد رسمی محقق میشود. لذا با مطالعهی تطبیقی دو نظام حقوقی ایران و فرانسه خواهیم یافت که اگرچه نهاد «ابطال قضایی» در ماهیت در هر دو نظام یکسان است و در نتیجه برخی از آثار آن مشترک است، اما تفاوت در مصادیق موجب شده تا این نهاد در هریک از این نظامها آثار اختصاصی نیز به همراه داشته باشد که مهمترین آن در اثر قهقرایی داشتن ابطال قضایی در حقوق فرانسه جلوه میکند، در حالی که در حقوق ایران اثر ابطال، ناظر به آینده است و به گذشته سرایت نمیکند؛ بنابراین از این جهت اثری شبیه به انفساخ بر آن بار میشود. کلید واژه: ابطال قضایی، حقوق ایران، حقوق فرانسه، بطلان، صحت.

به عقیده اندیشمندان در فرآیند نقل و انتقال املاک واسطه های متعددی حضور دارند که هریک بسته به نوع ساختار معاملاتی ترسیم شده در نظام حقوقی ، نقش اصلی را ایفا می کنند. در حقوق ایران، این نقش محوری به موجب مواد 22 و 46-48 قانون ثبت اسناد و املاک به سردفتران اعطا گردیده است. با این حال مقنن در آخرین اقدام خود در ماده سه قانون الزام ، نقش دلالان را به عنوان یکی از بازیگران حوزه معاملات به رسمیت شناخت و با اعطای صلاحیت کنترل شده در قالب مقرره فوق و آیین نامه اجرایی آن، درصدد اتصال آنها به نظام ثبت املاک برآمد. این اقدام دو پرسش را پدید می آورد : اول آنکه نظام معاملات املاک ایران تا چه حد مشابه نظام های الگو معتقد به نقش محوری دلالان است؛ ثانیا، با تصویب ماده 3 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول و آیین نامه آن،  چه تحولی در نقش بنگاه های معاملات املاک پدید خواهد آمد و این اقدام نظام ثبت املاک ایران را با چه چالش هایی مواجه می سازد. پژوهش حاضر در پرتو دو روش کتابخانه ای و مراجعه به اسناد و مدارک در کنار روش تجزیه اطلاعات توصیفی-تحلیلی، با مطالعه تطبیقی کشورهای نوردیک، به این نتیجه رسیده است که فرآیند معاملات املاک در این کشورها بر مبنای عدم نیاز به مراجعه به واسطه ها و تثبیت نقش اسناد عادی سازماندهی شده است که متفاوت از نظام ثبت املاک ایران است. افزون بر آن اتخاذ این موضع، نظام حقوقی ایران را با چالش های متعددی در سطح خرد و کلان مواجه می سازد که نیازمند پیشنهاد اصلاحی است.

تفاوت در ماهیت نهاد سردفتری در دو نظام سردفتری «لاتین» و «عمومی» منجر به تفاوت در اصول حقوقی حاکم بر رفتار سردفتران و در نتیجه اثار حقوقی مترتب بر این نهاد در این دو نظام سردفتری شده است . بنابراین لزوم مطالعه این که چه تفاوتی در اصول حقوقی حاکم بر این دو نظام وجود دارد برای شناخت ماهیت دقیق نهاد سردفتری ضروری است و ین پرسش را مطرح می نماید که ریشه و مبانی تفاوت میان این دو نظام سردفتری از حیث اصول حاکم چیست ؟ پژوهش حاضر با روش توصیفی-تحلیلی و رویکردی تطبیقی، ضمن بررسی مفهوم ، جایگاه و مبانی سه اصل « بی طرفی » ، « استقلال » و «رازداری و محرمانه بودن اطلاعات » به عنوان اصول مهم حقوقی حاکم بر نهاد سردفتری در این دو نظام سردفتری ، به این نتیجه دست یافته است که تفاوت در جایگاه سردفتران لاتین و عمومی به عنوان ماموران عمومی و تفاوت در ماهیت حقوقی خدمات سردفتری ارائه شده در دو نظام سردفتری لاتین و عمومی ، منجر به تفاوت در اصول حاکم و چگونگی ضابطه مند سازی نهاد سردفتری در این دو نظام شده است، بدین گونه که سردفتران لاتین به طور مطلق به هنگام انجام خدمات سردفتری افرادی بیطرف ، مستقل و رازدار هستند اما سردفتران عمومی تنها هنگامی که در جایگاه ماموران عمومی ظاهر می شوند و خدمات آنان دارای ماهیت عمومی است ملزم به رعایت اصل بیطرفی و استقلال می باشند و این اصول در سایر نقش های حقوقی انها حاکم نیست

شرکت های صوری یا کاغذی از جمله شرکت هایی است که سال هاست در کشور با اهداف و انگیزه های متفاوت ایجاد گردیده و زیان های زیادی را به اقتصاد کشور وارد کرده است، این شرکت ها وجود خارجی ندارند و صرفا بر اساس هدف های سو چون کلاهبرداری، قاچاق و ... ایجاد شده اند که امنیت اقتصادی کشور را تحت الشعاع قرار داده اند، برای جلوگیری از ایجاد شرکت های صوری ابتدا باید به طور کامل علل و انگیزه های ایجاد آن را شناسایی کرد. هدف از انجام این پژوهش اولویت بندی انگیزه های ایجاد شرکت های صوری است. پژوهش حاضر از نظر هدف از نوع کاربردی و از نظر شیوه گردآوری اطلاعات یک تحقیق توصیفی از نوع همبستگی دو متغیره است که در آن تاثیر 10 پارامتر بر علل ایجاد ثبت شرکت ها به صورت دو به دو مقایسه و بررسی شده است. برای درجه بندی شاخص های انگیزه تاسیس شرکت های صوری از مقیاس طیف لیکرت و جهت تحلیل آن ها از ضریب همبستگی اسپیرمن استفاده شده است. نتایج تحقیق نشان می دهد به ترتیب پول شویی و اخذ ناروای اعتبار و تسهیلات بانکی بیشترین انگیزه اشخاص برای ثبت شرکت های صوری بوده است. که جهت کنترل و جلوگیری از ایجاد شرکت های تجاری صوری عواملی چون الزام به ارائه مستندات واقعی سرمایه شرکت ها، ایجاد مدیریت واحد ثبت شرکت ها، کنترل نظارت دقیق تر بر فعالیت های شرکت های تجاری، محدود کردن مجوز ایجاد شرکت ها، و کنترل نظام بانکی در اعطای تسهیلات حائز اهمیت می باشند.

قرارداد همواره منتهی به ایفای تعهد نمی گردد بلکه امکان دارد پس از مدتی، هستی حقوقی آن پایان یافته و تحت شرایطی با اراده احد از طرفین، فسخ شود. درخصوص اجرای حق فسخ و تشریفات اعمال آن در قرارداد ساکت، یکی از مسائل مهم این است که آیا جهت توسّل به حق فسخ و تعیین تکلیف سرنوشت قرارداد، صرف ابراز اراده ذی حق کفایت می کند و یا تشریفات دیگری از جمله ارسال«اخطار قبلی» از سوی فسخ کننده به طرف مقابل لازم است؟ این مقاله به روش توصیفی و تحلیلی، در راستای بررسی موضوع به صورت تطبیقی در برخی اسناد فراملّی و حقوق ایران (قبل و بعد از قانون الزام به ثبت رسمی معاملات) بحث و استقراء می کند. نتایج پژوهش حاضر نشان می دهد که برخلاف حقوق ایران که تحت الگوی «فسخ سنتی» بوده و اصل بر عدم لزوم اخطار قبلی جهت فسخ می باشد، در اسناد فراملّی، الگوی «فسخ نوین» استقرار داشته و قاعده لزوم اخطار قبلی (نوتیس) جهت توسل به ضمانت اجراها (از جمله فسخ) به عنوان یک اماره قانونی نسبی و تخلف پذیر جریان دارد؛ امری که در تسهیل بار اثبات دعوی به نفع اخطاردهنده و کاهش طرح دعاوی غیرمستند مؤثر است. در عین حال، پذیرش قاعده مزبور با هیچ یک از قواعد حاکم بر نظام حقوقی ایران مغایرت نداشته و ازجمله با توجه به رویکرد نوین قانون الزام به ثبت رسمی معاملات می تواند در کنار سایر قواعد به کار رود.

در قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول کوشش شده، درباره معاملات اموال غیرمنقولی که در سامانه مخصوص ثبت نشده اند، در حالی که باید می شدند، نوعی رهیافت برگزیده شود که برابر آن، دعاوی راجع به این معاملات مسموع نباشد. مسموع نبودن یا رد دعوا در دعوای استرداد عوضین، این تلقی را پدید می آورد که این دعاوی خود به خود مسموع نیستند یا مردود هستند. گرچه در دعوای استرداد عوضین قانونگذار به لزوم احراز شرایط استرداد تصریح کرده، به باور نگارنده برتری اصل حق دادخواهی بر همه شئون و فرایند ها ایجاب می کند تا نظری پذیرفته شود که بر بنیاد آن حتی مسموع نبودن دعاوی، مستلزم احراز شرایط شمول قانون سال ۱۴۰۳ بر معامله و درستی اجرای آن باشد. بر این اساس، مسموع نبودن موضوع این قانون را باید، رایی ماهیتی دانست که خود گرچه برای نظارت قضایی بر عملکرد سامانه و شرایط تحقق قانون است، می تواند به درخواست ذینفع در دادگاه های بالاتر موضوع بازنگری قضایی بیشتر باشد.