معاملات املاک

در این نوشته، با اشاره به فواید و اهمیت ثبت معاملات املاک در دفاتر اسناد رسمی و مزایای غیر قابل انکار اسناد رسمی، در پی پاسخ به این سؤال هستیم که چه عواملی سبب شده است که مردم در معاملات مربوط به اموال غیرمنقول به اسناد عادی روی آورند و هدف قانون گذار از مواد 22 و 46 و 47 قانون ثبت برآورده نگردد.

به موجب رای وحدت رویه شماره 43 مورخ 10/08/1351 برخلاف نظریه مستدل و مستند دادستان وقت کل کشور، حکم مندرج در ماده 117 قانون ثبت، محدود به معامله معارض با سند رسمی شد، زیرا با وجود اجباری بودن ثبت رسمی اسناد، چنانچه معامله ای نسبت به مال غیرمنقول با سند عادی انجام شود، مستند به مواد 46، 47 و 48 ق.ث سند عادی مزبور قابل پذیرش در دادگاه نیست، در نتیجه مندرجات آن قابلیت تعارض با سند رسمی معامه موخر را نخواهد داشت تا بتوان عمل را مشمول ماده 117 قانون ثبت دانست؛ این تفسیر آشکارا برخلاف نص قانون است، زیرا قانونگذار با آگاهی از مقررات مواد 46، 47 و 48 قانون ثبت در اصلاحات سال 1312 «سند عادی» را به قسمت نخست ماده 117 اضافه کرده و بدین ترتیب با حمایت از خریداران عادی، فروشندگان را به قید مجازات از انجام هرگونه معامله معارض با معامله نخست منع کرده است. نظر به اینکه مطابق ماده 62 قانون احکام توسعه کشور مصوب 1396 اسناد عادی که اعتبار شرعی آنها در دادگاه اثبات شده باشد، قابلیت معارضه با سند رسمی را خواهد داشت و این حکم، استدلال مندرج در رای وحدت رویه موصوف را نقض می کند و با آن در تعارض است، در نتیجه باید قائل به نسخ ضمنی رای وحدت رویه مزبور به موجب قانون اخیر شد؛ بنابراین در وضعیت حقوقی کنونی، حکم مقرر در ماده 117 قانون ثبت علی الاطلاق بر تمامی معاملات رسمی که معارض با معامله عادی یا رسمی مقدم واقع شده، حکومت دارد.

به عقیده اندیشمندان در فرآیند نقل و انتقال املاک واسطه های متعددی حضور دارند که هریک بسته به نوع ساختار معاملاتی ترسیم شده در نظام حقوقی ، نقش اصلی را ایفا می کنند. در حقوق ایران، این نقش محوری به موجب مواد 22 و 46-48 قانون ثبت اسناد و املاک به سردفتران اعطا گردیده است. با این حال مقنن در آخرین اقدام خود در ماده سه قانون الزام ، نقش دلالان را به عنوان یکی از بازیگران حوزه معاملات به رسمیت شناخت و با اعطای صلاحیت کنترل شده در قالب مقرره فوق و آیین نامه اجرایی آن، درصدد اتصال آنها به نظام ثبت املاک برآمد. این اقدام دو پرسش را پدید می آورد : اول آنکه نظام معاملات املاک ایران تا چه حد مشابه نظام های الگو معتقد به نقش محوری دلالان است؛ ثانیا، با تصویب ماده 3 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول و آیین نامه آن،  چه تحولی در نقش بنگاه های معاملات املاک پدید خواهد آمد و این اقدام نظام ثبت املاک ایران را با چه چالش هایی مواجه می سازد. پژوهش حاضر در پرتو دو روش کتابخانه ای و مراجعه به اسناد و مدارک در کنار روش تجزیه اطلاعات توصیفی-تحلیلی، با مطالعه تطبیقی کشورهای نوردیک، به این نتیجه رسیده است که فرآیند معاملات املاک در این کشورها بر مبنای عدم نیاز به مراجعه به واسطه ها و تثبیت نقش اسناد عادی سازماندهی شده است که متفاوت از نظام ثبت املاک ایران است. افزون بر آن اتخاذ این موضع، نظام حقوقی ایران را با چالش های متعددی در سطح خرد و کلان مواجه می سازد که نیازمند پیشنهاد اصلاحی است.