تأثیر قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول (1403) بر نظام حقوقی پیش فروش ساختمان
آرشیو
چکیده
ماده 15 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول متضمّن نسخ و اصلاح پاره ای از مقررات قانون پیش فروش ساختمان (مصوّب 1389) است که تأثیرات قابل توجهی بر نظام حقوقی پیش فروش ساختمان می گذارد، این مقاله با روشی توصیفی-تحلیلی درصدد تبیین و تحلیل این تأثیرات است. یافته های مقاله نشان می دهد حذف بندهای 2 و 4 و تبصره مادّه 4 قانون پیش فروش قانون ساختمان از مهمترین نوآوری های قانون الزام در حوزه پیش فروش ساختمان است. بر این اساس، شناسنامه فنّی مستقل برای هر واحد، تأییدیه مهندس ناظر ساختمان مبنی بر پایان عملیات پی ساختمان و تأییدیه مربوط به انجام حدّاقل 30 درصد تعهدات مربوط به فضاهای عمومی و خدماتی (در مواردی که چنین تعهدی در مقابل صادر کننده پروانه وجود دارد) از عداد مدارک لازم برای تنظیم قرارداد پیش فروش ساختمان حذف شد. این شرایط، دشواری های زیادی را برای تنظیم قراردادهای پیش فروش ساختمان ایجاد کرده بود. بنابراین، حذف آنها می تواند به تسهیل پیش فروش و توسعه سرمایه گذاری در بخش مسکن و نیز اجرای صحیح قانون پیش فروش کمک کند. حذف ماده 20 قانون پیش فروش ساختمان و داوری اجباری در این قراردادها، از دیگر تأثیرات قانون الزام است. ماده مذکور از موارد نادر داوری اجباری در نظام حقوقی ایران بود که اجرای صحیح آن می توانست به توسعه داوری و نیز کاهش تراکم دعاوی در محاکم کمک کند. ماده 23 قانون پیش فروش نیز به موجب ماده 15 قانون الزام نسخ شده است. این ماده پیش فروشنده را ملزم می ساخت قبل از هرگونه اقدام جهت تبلیغ و آگهی پیش فروش، مجوز انتشار آگهی را از مراجع ذی صلاح دریافت نماید. در مجموع بنظر می رسد اصلاحاتی که به موجب قانون الزام در قانون پیش فروش ساختمان بعمل آمده است می تواند برخی از مشکلات و مسائل موجود در این حوزه را برطرف نماید و زمینه را برای جذب بهتر سرمایه در صنعت ساختمان فراهم کندThe Impact of the Law on the Requirement to Register Real Estate Transactions (2024) on the Legal Framework of Building Pre-Sales
Article 15 of The Law on the Requirement to Register Real Estate Transactions (enacted in 2024) entails the repeal and amendment of certain provisions of the Building Pre-Sales Act (enacted in 2010), which significantly affects the legal structure governing pre-sales of buildings. This article adopts a descriptive-analytical method to explain and evaluate these impacts. The findings indicate that the removal of Paragraphs 2 and 4 and the Clause of Article 4 from the Pre-Sales Act constitutes one of the most notable innovations introduced by the Law on the Requirement to Register Real Estate Transactions in the field of building pre-sales. Accordingly, the requirement for a single technical certificate for each unit, a confirmation from the supervising engineer regarding the completion of the building’s foundation, and a certificate verifying the fulfillment of at least 30% of obligations concerning public and service spaces (in cases where such obligations exist toward the permit-issuing authority) have been eliminated from the list of required documents for drafting a pre-sale contract. These conditions had previously posed challenges for drafting pre-sale contracts in accordance with the 2010 law. Therefore, their removal may facilitate the conclusion of such contracts, promote investment in the housing sector, and support the proper implementation of the Pre-Sales Act. Another impact of the Law on the Requirement to Register Real Estate Transactions is the repeal of Article 20 of the Pre-Sales Act and the elimination of mandatory arbitration in such contracts. Article 20 was one of the infrequent provisions mandating arbitration in the Iranian legal system, and its proper enforcement could have contributed to the development of arbitration and the reduction of lawsuits in courts. Additionally, Article 23 of the Pre-Sales Act was repealed by Article 15 of The Law on the Requirement to Register Real Estate Transactions. This article required pre-sellers to obtain advertising permission from the competent authorities before any action to promote or advertise any pre-sale. Overall, the reforms introduced by the Law on the Requirement to Register Real Estate Transactions could help resolve some of the existing issues in this and may help attract more investment into the construction industry.
تبلیغات
