قیمت مسکن

بیان مسئله:یکی از پرسش های فعالان صنعت ساخت و جامعه به عنوان بهره برداران اصلی مسکن در کلانشهرهای ایران این است که قیمت مسکن در آینده چه تغییراتی خواهد کرد؟ به عبارتی، دوره های رکود و رونق مسکن در چه زمان و با چه شدتی به وقوع می پیوند؟ پاسخ به این پرسش ها، نیازمند نگاهی آینده پژوهانه به مقوله مسکن و فهم ارتباط قیمت آن با شاخص های اقتصاد کلان کشور است.هدف پژوهش: این پژوهش در نظر دارد با استخراج کلیدی ترین شاخص های کلان اقتصادی به لحاظ اثرگذاری بر قیمت مسکن در کلانشهرهای کشور، زمینه تفکر و پژوهش در آینده قیمت و درک دوره های رکود و رونق مسکن را فراهم کند. این پژوهش و مطالعات مشابه، به واسطه نگرشی که برای شرکت های توسعه دهنده املاک و مستغلات، شرکت های طراحی و ساخت، سرمایه گذاران، بهره برداران و فعالان صنعت ساخت ایجاد می نمایند، آن ها را در اتخاذ تصمیمات بهتر و اثربخش تر برای کسب وکار و زندگی خود یاری می کند. به این ترتیب، ریسک ها و خطرات محتمل در آینده بازار مسکن برای مخاطبان ذکر شده، آشکار و ملموس شده و بررسی و پاسخگویی مطلوب تر برای آن ها امکان پذیر می شود.روش پژوهش: براساس گام های روش دلفی فازی، ابتدا کلیه شاخص های اقتصاد کلان مرتبط با قیمت مسکن از طریق مطالعه منابع کتابخانه ای و مطالعات پیشین استخراج شد. سپس از طریق نظرسنجی از خبرگان و با غربال گری امتیازهای هر شاخص و مقایسه مقدار ارزش اکتسابی هریک، کلیدی ترین شاخص های اقتصادی اثرگذار بر آن تعیین شد.نتیجه گیری: شاخص های موضوع پژوهش براساس نتایج به دست آمده به ترتیب، «تورم»، «نرخ ارز»، «قیمت زمین مسکونی»، «هزینه ساخت» و «نقدینگی» است. شاخص های استخراج شده و ترتیب و تقدم آن ها، نشان می دهد نقش و جنبه «سرمایه ای» مسکن در کلانشهرهای ایران، مهم تر از جنبه های «عرضه» و «تقاضا» است.

مقاله حاضر اثر قیمت مسکن بر تورم با تأکید بر عوامل رفتاری و غیررفتاری شامل عوامل درون بخشی و برون بخشی مؤثر بر قیمت مسکن در ایران مورد بررسی قرار می دهد. بدین منظور متغیرهای رفتاری سرمایه گذاران شامل رفتار توده وار و خوش بینی بیش از حد اندازه گیری شده است، سپس سیستم معادلات شامل معادلات قیمت مسکن و تورم تدوین گردید. معادلات قیمت مسکن و تورم در ایران طی دوره زمانی فصل اول 1380 تا فصل اول 1399 با بکارگیری سیستم معادلات به ظاهر نامرتبط (SUR) برآورد گردید. نتایج عوامل درون بخشی حاکی از اثر مثبت قیمت زمین و تعداد واحدهای ساختمانی تکمیل شده بر قیمت مسکن است. از طرفی عوامل برون بخشی شامل؛ قیمت ارز و نقدینگی به ترتیب اثر منفی و مثبت بر قیمت مسکن داشته اند. از میان دو عامل رفتاری، رفتارتوده وار بر قیمت مسکن اثر مثبت داشته و خوش بینی بیش از حد اثر معناداری نداشته است. همچنین نرخ رشد جمعیت و نرخ رشد درآمد سرانه اثر منفی بر نرخ تورم داشته اند. رفتار توده وار سرمایه گذاران در بخش مسکن نیز به طور غیرمستقیم و از طریق قیمت مسکن می تواند به افزایش نرخ تورم منجر شود.

قیمت مسکن یکی از شاخص هایی است که شناخت عوامل مؤثر بر آن برای افزایش کارایی طرح ها و ارائه راهبردها و سیاست های برنامه ریزی مسکن کمک شایانی می کند. با وجود نوسان های فراوان نرخ ارز در سال های اخیر لزوم استفاده از مدلی که در آن علاوه بر ویژگی های مسکن به عوامل اقتصادی تأثیرگذار بر قیمت مسکن از جمله نرخ ارز توجه شود بیش از پیش احساس می شود. از آنجا که مدل سازی قیمت مسکن از جمله مسائلی است که دارای مؤلفه مکانی است باید در ارائه مدل مربوط به قیمت مسکن به مکان قرارگیری آن نیز توجه شود. از این رو در این پژوهش تحلیل پراکنش فضایی قیمت مسکن در منطقه 5 شهرداری تهران و عوامل مؤثر بر آن بررسی شده است. در این زمینه از داده های خرید و فروش مسکن در این منطقه در بازه سال های 1397 و 1398 و 1399 برای مدل سازی قیمت مسکن استفاده شده است. نتایج تحقیقات با استفاده از روش رگرسیون وزن دار جغرافیایی چندمقیاسه (MGWR: Multiscale Geographically Weighted Regression) به دست آمده است که در قیاس با روش های رگرسیون وزن دار جغرافیایی (GWR: Geographically Weighted Regression) و حداقل مربعات معمولی (OLS: Ordinary Least Squares) نتایج بهتری را ارائه کرد. میزان ضریب تعیین تعدیل شده در الگوریتم های OLS و GWR و MGWR به ترتیب برابر با 762/0 و 821/0 و 853/0 حاصل شد. در این زمینه روش MGWR توانست ناهمگونی های فضایی موجود در داده های قیمت مسکن را مدل سازی کند. بر اساس نتایج به دست آمده متغیر نرخ ارز (قیمت دلار) بیشترین تأثیر را در مدل سازی قیمت مسکن دارد.

بخش مسکن و قیمت آن از عوامل بسیاری تأثیرپذیر است. این عوامل را می توان به دودسته عوامل طرف عرضه و طرف تقاضا تقسیم نمود که هرکدام از این عوامل، شامل بسیاری از متغیرها می باشد. به دلیل همگن نبودن بازار مسکن در تمام استان ها، شواهد نشان می دهد باید به بازار مسکن به صورت منطقه ای نگاه کرد. هدف این مقاله تحلیل مؤلفه های اثرگذار بر قیمت مسکن در شهر ارومیه می باشد، نوع تحقیق کاربردی و روش آن توصیفی و تحلیلی می باشد و از انواع روش های کتابخانه ای، بازدید میدانی و مصاحبه استفاده شده است. روش پژوهش حاضر از نظر هدف، کاربردی توسعه ای است زیراکه با هدف شناسایی و ساخت مدل مفهومی با استفاده از معادلات ساختاری (Smart PLS) قیمت مسکن در ارومیه بوده و ماهیت اکتشافی دارد. همچنین از نظر نوع داده ها از نوع پژوهش آمیخته است. جامعه آماری شامل 30 نفر از خبرگان است که به صورت هدفمند انتخاب شده اند. نتایج تحقیق نشان می دهد که چهار مؤلفه اجتماعی، کالبدی، مدیریتی، اقتصادی، قیمت مسکن را 70 درصد تبیین می کنند. به این صورت که ضریب ترکیبی هر مؤلفه، به دیگر مؤلفه ها نیز وابسته است. به عبارت دیگر ضریب ترکیبی نشان می دهد که رشد قیمت مسکن در شهر ارومیه تا چه میزان متأثر از شوکت وارد بر مؤلفه اقتصادی در ارتباط با سایر مؤلفه های تأثیرگذار بوده است. تحلیل ضرایب مسیر مربوط به 4 مؤلفه مورد بررسی نشان می دهد که مؤلفه های اقتصادی (E) مدیریتی (M)، کالبدی (Ph)، و سپس اجتماعی (S) با ارزش 0/169، 0/014، 0/088 و 0/033 بیشترین تأثیر را بر قیمت مسکن در شهر ارومیه داشته اند.

هدف پژوهش حاضر بررسی همگرایی قیمت مسکن در استان های ایران با استفاده از آزمون ریشه واحد غیرخطی مارکوف سوئیچینگ در کنار آزمون ریشه واحد دیکی- فولر تعمیم یافته طی سال های 1372 الی 1400 است. نتایج آزمون دیکی- فولر نشان از عدم همگرایی قیمت مسکن دارد، این در حالی است که آزمون آزمون ریشه واحد غیرخطی مارکوف سوئیچینگ اعتبار این تئوری را در برخی دوره ها در اقتصاد ایران مورد تأیید قرار می دهد. طبق نتایج به دست آمده در رژیم رونق (شرایط افزایش قیمت مسکن) همگرایی در قیمت مسکن وجود دارد، ولی در رژیم رکود (شرایط کاهش قیمت مسکن) همگرایی وجود ندارد. نتیجه به دست آمده از آزمون غیرخطی، قابل انتظار به نظر می رسد. چراکه به دلیل وجود شرایط تورمی و انتظارات تورمی بالا، کاهش قیمت مسکن موقتی تلقی می شود و انتظار افزایش قیمت مسکن در زمان کوتاهی وجود دارد و بنابراین، قیمت ها به سرعت کاهش نمی یابد. با توجه به نتایج تحقیق، استفاده از ابزارهای سیاستی مختص هر منطقه و استان، می تواند مدیریت بهتری در کنترل نوسانات بازار مسکن کشور انجام دهد. همچنین، اتخاذ سیاست های مکمل برای تثبیت قیمت مسکن نیز می تواند مناسب باشد. طبقه بندی JEL: .C41, O18, R32

مقدمه: مسکن، چالش اصلی مرتبط با شهرنشینی است، به طوری که هم محرک رشد شهری و هم نتیجه آن محسوب می شود. از طرفی دیگر، مسکن همواره به عنوان یکی از نیازهای پایه و اساسی در جوامع شهری مطرح بوده که کیفیت زندگی و رفاه شهروندان هر ملتی را تعریف می کند و همواره اهمیت بسزایی در زندگی جوامع شهری داشته است. بداعت پژوهش حاضر از این نظر قابل طرح است که تا کنون در پژوهش های انجام گرفته متغیرهای اثرگذار بر قیمت مسکن به صورت خطی و یا فضایی و یکجا با کمک مدل های رگرسیونی و یا آزمون های همبستگی فضایی مدل سازی شده اند. این در حالی است که بسیاری از متغیرهای تأثیرگذار بر قیمت مسکن، به ویژه ویژگی های اجتماعی محل سکونت، ویژگی های اقتصادی در مقیاس کلان و خرد، هم جواری ها و دسترسی ها نقش تعدیل گر و کنترل کننده بر قیمت مسکن دارند که در پژوهش های بررسی شده به این مهم پرداخته نشده است. کلان شهر تبریز به عنوان ششمین کلان شهر کشور با مسائل متعددی همچون تمرکز بسیار بالای جمعیت و گرانی قیمت زمین و مسکن مواجه است، به نحوی که در دو دهه اخیر رشد فزاینده جمعیت شهری در کلان شهر تبریز، معادلات قیمت مسکن در این شهر را به طور قابل توجهی تغییر داده است. لذا این مقاله ضمن بررسی عوامل تأثیرگذار بر قیمت نهایی مسکن در کلان شهر تبریز، به دنبال بررسی نقش میانجی گری متغیرهای تأثیرگذار بر قیمت نهایی مسکن در کلان شهر تبریز است. به این منظور، با تدقیق در چارچوب نظری تحقیق و همچنین، بررسی پیشینه و نظریه های مرتبط با قیمت گذاری در بخش مسکن به انتخاب مهم ترین مؤلفه ها و زیرمؤلفه های تأثیرگذار در قیمت مسکن در کلان شهر تبریز پرداخته خواهد شد. در گام بعدی از تعداد مشخصی از مشاورین املاک در سطح کلان شهر تبریز اقدام به پرسشگری خواهد شد و سپس، با استفاده از آزمون های آماری مختلف به تجزیه و تحلیل داده ها در محیط نرم افزاری SPSS پرداخته خواهد شد. در نهایت، وجوه تشابه و تفاوت پژوهش حاضر با مطالعات پیشین و همچنین نتیجه گیری از تحقیق بررسی خواهد شد. مواد و روش هاپژوهش حاضر در دسته پژوهش های کاربردی بوده و به لحاظ روش شناسی در دسته پژوهش های همبستگی قرار می گیرد که در آن از روش های رگرسیون گیری به منظور بررسی نقش میانجی گری متغیرهای اقتصادی، اجتماعی و دسترسی در برآورد کنندگی قیمت نهایی مسکن در کلان شهر تبریز استفاده شد. جامعه مورد مطالعه شامل تمامی بنگاه داران کلان شهر تبریز بود که به روش گلوله برفی از مشاورین املاک و مستغلاتی که آمادگی به همکاری داشتند، 55 مورد انتخاب شد. برای جمع آوری داده ها از پرسشنامه محقق ساخته استفاده شد که روایی پرسشنامه به صورت صوری و پایایی آن از طریق آزمون آلفای کرونباخ 2 محاسبه شد. این پرسشنامه شامل چهار متغیر کالبدی، اقتصادی، اجتماعی و دسترسی و دارای 39 گویه بود. بعد از پرسشگری، داده ها وارد محیط نرم افزار SPSS 26 شدند و از پیش آزمون های کولموگروف اسمیرنف، شاپیرو ویلک، دوربون واتسون، Tolerance و VIF برای تعیین آزمون های آماری و همچنین، صحت سنجی آزمون های استفاده شده بهره گیری شد؛ به این صورت که از پیش آزمون های توزیع نرمال (کولموگروف اسمیرنف و شاپیرو ویلک) به منظور تعیین آزمون های آماری و از پیش آزمون های دوربون واتسون، VIF و Tolerance برای تأیید صحت مدل رگرسیونی استفاده شد. پس از پیش آزمون ها، آزمون های اصلی به این شرح انجام گرفت؛ ابتدا با استفاده از رگرسیون گام به گام تعداد گویه ها از 39 گویه به 18 گویه خلاصه شد. سپس، از روش رگرسیون گیری اینتر برای بررسی نقش میانجی گری متغیرهای واسط پژوهش استفاده شد. درنهایت، از آزمون سوبل به منظور تأیید نقش کنترلی و میانجی گری متغیرهای واسط استفاده شد. یافته هاپس از بررسی ادبیات و پیشینه پژوهش، مهم ترین معیارها و زیرمعیارهای تأثیرگذار در تعیین قیمت نهایی مسکن شناسایی شدند؛ معیارهای کالبدی فیزیکی (13 زیر معیار)، اقتصادی (9 زیرمعیار)، اجتماعی (10 زیرمعیار) و دسترسی و مجاورت (7 زیر معیار)، به عنوان 4 معیار اصلی پژوهش حاضر انتخاب شدند. سپس در مرحله بعد، با استفاده از رگرسیون گام به گام به بررسی عمیق تر رابطه میان متغیر وابسته پژوهش (قیمت مسکن) و متغیرهای مستقل پژوهش (کالبدی فیزیکی، اقتصادی، اجتماعی و دسترسی) پرداخته شده است. ابتدا با وارد کردن متغیر وابسته (قیمت مسکن) و 39 زیرمعیار دیگر پژوهش به عنوان متغیرهای مستقل، تنها 18 مورد بر متغیر وابسته قیمت مسکن مؤثر شناخته شده است که به ترتیب اثرگذاری وارد مدل شده اند و همچنین، 21 زیرمعیار دیگر از مدل خارج شدند. اولین متغیری که وارد معادله رگرسیون چند متغیره گام به گام شد، فاصله واحد مسکونی از نزدیک ترین کاربری درمانی بهداشتی است. دومین متغیری که نقش بسیار مهمی در تعیین قیمت نهایی مسکن در کلان شهر تبریز داشته، میزان تحصیلات ساکنان است. پس از متغیر میزان تحصیلات ساکنان، 15 متغیری که بیشترین اثرگذاری را در تعیین قیمت مسکن در کلان شهر تبریز داشته اند به ترتیب مربوط به نرخ بهره بانکی، برِ ساختمان، بعد خانوار، قیمت مصالح ساختمانی، عوارض نوسازی، قدمت (عمر) ساختمان، فاصله واحد مسکونی از نزدیک ترین ایستگاه های حمل و نقل عمومی، تعداد واحدهای نوساز، نوع اسکلت (سازه)، حسن شهرت شهروندان، سن سرپرست خانوار، سرمایه گذاری، نمای ساختمان، فاصله واحد مسکونی از نزدیک ترین فضای سبز و پارک و در نهایت، فاصله واحد مسکونی از نزدیک ترین مکان مذهبی هستند. به منظور تعیین میزان تأثیر هر یک از متغیرهای مستقل بر قیمت نهایی مسکن در کلان شهر تبریز، از رگرسیون خطی چند گانه استفاده شد. همچنین، به منظور بررسی صحت سنجی مدل ارائه شده از آزمون دوربون واتسون استفاده شد. با توجه به نتایج به دست آمده، عامل اجتماعی اهمیت بیشتری در پیش بینی متغیر «قیمت نهایی مسکن» دارد. بنابراین، می توان بیان کرد که تعیین قیمت نهایی مسکن در کلان شهر تبریز بیشتر از هر متغیر دیگری از عامل اجتماعی متأثر است. بعد از اطمینان از نبود همبستگی بین متغیرهای میانجی گر تأثیرگذار در تعیین قیمت نهایی مسکن در کلان شهر تبریز، به منظور بررسی نقش میانجی گری هر یک از متغیرهای میانجی از آزمون سوبل استفاده شد. به طور کلی، می توان گفت که نقش میانجی گری متغیرهای اقتصادی، اجتماعی و دسترسی در افزایش تأثیر متغیر مستقل (عامل کالبدی) در تعیین قیمت نهایی مسکن (متغیر وابسته) در کلان شهر تبریز مشهود است. در بین متغیرهای میانجی، متغیر اجتماعی (6/998) بیشترین تأثیر را در تعیین قیمت نهایی مسکن در کلان شهر تبریز دارد. پس از آن به ترتیب متغیرهای میانجی دسترسی (4/667) و اقتصادی (2/736) در رتبه های دوم و سوم قرار دارند. نتیجه گیرینتایج به دست آمده از رگرسیون چندگانه نشان دهنده آن بود که عامل کالبدی فیزیکی فقط 48 درصد از تغییرات قیمت نهایی مسکن در کلان شهر تبریز را تبیین می کند و باقی تغییرات (52 درصد) مربوط به عوامل اقتصادی، اجتماعی و دسترسی است. به طور کلی، می توان گفت که در ارتباط با تعیین قیمت نهایی مسکن در کلان شهر تبریز، عامل کالبدی (متغیر مستقل) تنها عامل تعیین کننده نیست و عوامل اجتماعی، دسترسی و اقتصادی به عنوان عوامل واسط و میانجی در افزایش تأثیرگذاری عامل کالبدی در تعیین قیمت نهایی مسکن (متغیر وابسته) در کلان شهر تبریز نقش بسزایی دارند که در میان عوامل تأثیرگذار بیشترین تأثیرگذاری به ترتیب مربوط به عوامل اجتماعی (0/435 = Beta)، کالبدی فیزیکی (0/302 = Beta)، دسترسی (0/290 = Beta) و در نهایت اقتصادی (0/272 = Beta) است. به بیان بهتر، از نظر پرسش شوندگان مشخصه های اجتماعی در مقایسه با سایر مشخصه ها در تعیین قیمت نهایی مسکن در کلان شهر تبریز تأثیرگذاری بیشتری دارند. در گام نهایی به منظور تأیید نقش کنترلی و میانجی گری متغیرهای واسط و میانجی گر پژوهش (اقتصادی، اجتماعی و دسترسی) از آزمون سوبل استفاده شد. نتایج به دست آمده بیانگر تأیید نقش میانجی گری متغیرهای یادشده در افزایش تأثیر متغیر مستقل (عامل کالبدی) در تعیین قیمت نهایی مسکن (متغیر وابسته) در کلان شهر تبریز است و همچنین، مطابقت معنا دار نتایج به دست آمده در آزمون سوبل با نتایج به دست آمده از رگرسیون چندگانه مشهود است به نحوی که در بین متغیرهای میانجی، متغیر اجتماعی (6/998) بیشترین تأثیر را در تعیین قیمت نهایی مسکن در کلان شهر تبریز دارد و پس از آن به ترتیب متغیرهای میانجی دسترسی (4/667) و اقتصادی (2/736) در رتبه های دوم و سوم قرار دارند. به بیان بهتر، می توان گفت که پایگاه های اجتماعی ساکنان در کلان شهر تبریز و همچنین، حسن شهرت شهروندان تأثیر قابل توجهی در مقایسه با سایر عوامل (کالبدی فیزیکی، اقتصادی و دسترسی) در تعیین قیمت نهایی مسکن در کلان شهر تبریز را دارند. 

بخش مسکن از جمله بخش های مهم اقتصادی است که علاوه بر تقاضای مصرفی، به دلیل داشتن نرخ بازگشت سرمایه بالا و میزان ریسک پایین با تقاضای سوداگران نیز مواجه است. سوداگران با انگیزه کسب سود از افزایش قیمت درآینده از عرضه ی خانه ها خودداری می کنند؛ در نتیجه خالی از سکنه باقی می مانند. وجود خانه های خالی موجب کاهش عرضه خواهد شد و می تواند موجب شکل گیری حباب قیمت مسکن شود. اخذ مالیات از خانه های خالی یکی از ابزارهای دولت برای مقابله با این موضوع است. هدف مطالعه حاضر بررسی تأثیر مالیات بر خانه های خالی روی حباب قیمت مسکن در شهر شیراز است. برای این منظور از مدل عامل محور با در نظر گرفتن چهار عامل فعال بازار مسکن شامل فروشنده، خریدار (فروشنده ها و خریداران با دو انگیزه مصرف شخصی و سوداگری در بازار حضور دارند)، سازنده و بنگاه املاک، جهت بررسی فرآیندهای پویای بازار مسکن استفاده شده است. جهت پیش بینی هشت ساله قیمت مسکن شهر شیراز، آمار و اطلاعات تا ابتدای سال 1401 وارد مدل شده و سه درصد مختلف خریداران سوداگر شامل 30، 50 و 70 درصد از کل خریداران لحاظ و نرخ های متفاوت مالیات 10، 15، 20 و 25 درصد در نظر گرفته شده است. نتایج پژوهش نشان می دهد که اعمال نرخ های مختلف مالیاتی با وجود تعداد سوداگران متفاوت می تواند موجب کاهش حباب قیمت مسکن شهر شیراز می شود، منتهی میزان اثرگذاری تحت شرایط گوناگون متفاوت است.

هدف این مطالعه بررسی تأثیر منابع مالی و دیگر عوامل مؤثر بر قیمت مسکن در شهرستان های ایران با استفاده از الگوی فضایی می باشد. پژوهش های نوآورانه و رو به رشدی در مورد اهمیت تعامل بین متغیر های اقتصاد کلان و بازار مسکن و وجود دارد، اما اثرات این متغیر های اقتصادی بر قیمت مسکن در مناطق مختلف یکسان نیست و علاوه براین قیمت مسکن در این مناطق دارای اثرات سرریز بر یکدیگر است. این مطالعه برآورد و استنباط ناهمگن تعامل بین قیمت مسکن و متغیر های اقتصادی مختلف را ارائه می دهد. برای این منظور، روش خود رگرسیون فضایی با رویکرد داده های پانلی، برای بررسی وجود ارتباط درونی متغیرهای اقتصادی مناطق مختلف کشور بر قیمت مسکن این ناحیه ها استفاده شده است و ضرایب متغیرهای اقتصادی مؤثر بر قیمت مسکن مربوط به ۴۲۹ شهرستان ایران در دوره 1399-1390 برآورد گردیده اند. برآوردها درجه قابل توجهی از ناهمگونی را در بین مناطق نشان می دهند. همان طور که انتظار می رفت، برآورد ضرایب فضایی خالص (هم زمان و باتأخیر) عمدتاً مثبت و نشان دهنده درجه بالایی از اثرات سرریز تغییرات قیمت مسکن به مناطق مجاور است. با تعمیم نتایج این مطالعه به خصوصیات مالی مسکن به شکلی دیگر می توان کالای سرمایه ای بودن مسکن را نیز تأیید نمود. نتایج مقاله رهنمون مناسبی را در اختیار ارائه دهندگان اعتبار و اعتبارسنجی مستغلات، سازمان های بیمه گر و شرکت های سرمایه گذاری برای متنوع سازی دارایی ها قرار می دهد.

ازدواج اگرچه موضوعی شخصی و یکی از ابعاد مهم اجتماعی و تکامل اجتماعی انسان است؛ بُعد اقتصادی آن، به ویژه سرپناه مناسب ، در پایداری و موفقیت زوجین امری کلیدی و بنیادی به شمار می رود؛ از این رو، شناخت مؤلفه های مؤثر بر ازدواج و عوامل اثرگذار اقتصادی و اجتماعی ازجمله قیمت مسکن، جهت تشکیل خانوارها، به ویژه خانوارهای جوان حائز اهمیت فراوان است. در این پژوهش با روش ARDL و با استفاده از داده های سری زمانی 1369 تا 1399ه .ش. ایران به بررسی اثر قیمت مسکن بر ازدواج پرداخته شده است. نتایج حاکی از آن است که متغیرهای قیمت واقعی مسکن، نرخ بیکاری و سطح تحصیلات اثر منفی و معنادار بر نرخ ازدواج و هم چنین نسبت جمعیت شهرنشین و تولید ناخالص داخلی، اثر مثبت و معنی دار بر نرخ ازدواج داشته اند. از بین متغیرهای موجود در این پژوهش قیمت مسکن، شهرنشینی و تحصیلات مؤثرترین متغیرها بر ازدواج بوده اند. 

مسکن یکی از مهم ترین بخش های اقتصادی است که رشد و توسعه آن، اثرات مثبتی بر سطح کلان و خرد خانوارها دارد و افزایش قیمت آن در سال های اخیر باعث کاهش رفاه خانوارها شده است. پژوهش حاضر بر آن است تا با استفاده از شواهد آماری در سطح استانی برای دوره زمانی 1399-1390 و به کارگیری رهیافت اقتصادسنجی فضایی، عوامل مؤثر بر افزایش قیمت مسکن را مورد بررسی قرار دهد. براساس آمارها، متوسط نسبت قیمت مسکن شهرها در سال 1400 نسبت به سال 1390 به اندازه 5/14 برابر رشد داشته است. برآورد رهیافت اقتصادسنجی فضایی نشان داد که شهرنشینی اثر مثبت بر قیمت مسکن دارد اما اثرات آن غیرقابل انتقال به سایر شهرها است. توسعه مالی اثر مثبت بر قیمت مسکن استان خاص داشت اما اثرات سرریز آن به صورت منفی گزارش شده است و بر نقش غالب سوداگران در تعیین قیمت مسکن دلالت دارد. رشد اقتصادی، اثر مثبت بر قیمت مسکن داشته و حاکی از غالب بودن رشد تقاضای خانوارها با افزایش درآمد سرانه نسبت به رشد عرضه مسکن با افزایش رشد اقتصادی بود. صنعتی شدن، اثر معنی داری بر قیمت مسکن نداشت اما اثرات سرریز آن به صورت مثبت گزارش شده که بر نقش غالب بخش خدمات در تعیین مزیت شهرها دلالت داشت. در نهایت با توجه به قدرت بالای سوداگران در تعیین قیمت مسکن، واگرایی قیمت مسکن تأیید شد. بنابراین اجرای صحیح قانون مالیات بر خانه های خالی برای کاهش سهم تقاضای سوداگری و همچنین اجرای قانون جهش تولیدی مسکن و سهم 20 درصد اعتباری بانک ها به بخش مسکن با استفاده از سازوکارهای مؤثر، مهم ترین پیشنهادات برای بهبود وضعیت مسکن در اقتصاد ایران است.

هدف: اقتصاد جمهوری اسلامی ایران یک اقتصاد تقریباً تک محصولی است که بخش عمده درآمدهای آن از فروش نفت تأمین می شود. ازآنجایی که تغییر قیمت نفت، باعث ایجاد شوک های درآمدی می شود، بررسی اثر این نوسانات بر بازار مسکن ضروری به نظر می رسد. در این مطالعه اثر شوک های قیمتی نفت و ارز بر قیمت مسکن طی یک دوره ۱۶ ساله در بازه زمانی سال های 1385 تا 1400 مطالعه گردید.   روش: در این بررسی از داده های مربوط به قیمت مسکن، قیمت نفت خام اوپک و در نهایت نرخ مبادله ارز (دلار) در مقابل ریال به عنوان نماینده بازار ارز استفاده شد. همچنین برای تخمین و بررسی داده ها از مدل الگوی مدل خود توضیح برداری ساختاری ( SVAR ) استفاده شد که می تواند شوک های وارد بر بازارهای مختلف را بررسی کند. این روش برخلاف روش VAR ، با اعمال محدودیت های نظری و اقتصادی، مدل موردمطالعه را به واقعیت ها نزدیک می کند. در این مطالعه، ابتدا با استفاده از روش دیکی- فولر تعمیم یافته، مانایی متغیرهای موردنظر بررسی شد، سپس به منظور تخمین و یافتن رابطه بلندمدت، از آزمون هم انباشتگی به روش یوهانسن استفاده شد. پس از مشخص شدن محدودیت های مدل، مدل استفاده شده در این مطالعه به روش SVAR ، تخمین زده شد.   یافته ها: یافته های پژوهش نشان داد تکانه های قیمت نفت در بلندمدت بر قیمت مسکن اثر مثبت و در میان مدت اثر منفی داشت. همچنین مشخص شد شوک های نرخ ارز در میان مدت بر قیمت مسکن اثری مثبت و معنادار دارد و در بلندمدت نیز این تکانه ها باعث ایجاد اثرات منفی در قیمت مسکن است.   نتیجه گیری: مهم ترین نتیجه این بود که با بروز شوک در قیمت نفت و ارز بعد از 9 دوره و نبود تکانه های دیگر، قیمت مسکن دوباره با ثبات روبرو شد. همچنین نتایج نشان داد که مهم ترین عامل پیش بینی کننده قیمت مسکن در میان متغیرهای مورد مطالعه، تکانه های ارزی است.

بخش مسکن یکی از بخش های پیشران اقتصادی در کشورهای درحال توسعه است. با این حال، بررسی روند نوسان قیمت مسکن در کشور طی دهه های اخیر حکایت از آن دارد که تورم مسکن موضوعی ریشه دار در اقتصاد ایران است. به نحوی که در شرایط کنونی بازار مسکن کشور در وضعیتی بغرنج به لحاظ عدم تطابق قیمت و توان خرید شهروندان و همچنین کاهش سطح ساخت وسازها قرار دارد. مطالعه حاضر به بررسی تاثیر مهاجرت بر قیمت مسکن در ایران با استفاده از داده های فصلی 1370-1401 در چارچوب یک مدل تعادل عمومی پویای تصادفی بیزین می پردازد. برای مهاجرت یک تکانه تعریف شده است که به صورت یک فرآیند خودرگرسیون مرتبه اول تبیین می شود. این تکانه از طریق تغییر در سرمایه انسانی وارد مدل می شود و با تغییر در ساختار جمعیت و سرمایه انسانی بر ایجاد نوسان در متغیرهای اقتصادی از جمله قیمت مسکن موثر است. براساس نتایج تجزیه واریانس، تکانه مهاجرت بیش از 10 درصد نوسان های قیمت مسکن و بیش از 20 درصد نوسان های محصول و بیش از 14 درصد نوسان های مصرف برای اقتصاد ایران را توضیح می دهد. همچنین، براساس نتایج توابع واکنش آنی متغیرها، در پاسخ به تکانه مهاجرت قیمت مسکن افزایش می یابد، در حالی که محصول، مصرف، سرمایه گذاری، تشکیل سرمایه در بخش مسکن، سرمایه انسانی، اشتغال، دستمزد و موجودی سرمایه کاهش می یابد. در نهایت، براساس نتایج مطالعه حاضر، کاهش مهاجرت می تواند بخشی از نوسان های قیمت مسکن در اقتصاد ایران را کنترل نماید.

بخش مسکن با سایر بخش های اقتصادی ارتباطات گسترده ای دارد و علاوه بر اثرگذاری بر سایر بخش ها به عنوان بخش پیشرو، از تغییر و تحولات دیگر بخش های اقتصادی نیز تأثیر می پذیرد. افزایش قیمت مسکن با توجه به ویژگی های مصرفی و سرمایه ای بودن آن، رفاه خانوار و بخش حقیقی اقتصاد را، به ویژه در کلان شهرها که بخش عظیمی از جمعیت جامعه را در خود جای داده اند، متاثر می کند. از این رو شناسایی عوامل مؤثر بر قیمت مسکن می تواند به ارائه راهکارهای سیاستی مناسبی برای جلوگیری از افزایش شدید قیمت مسکن منجر شود. بدین ترتیب پژوهش حاضر با هدف تحلیل اثرات متغیرهایی از قبیل عوارض شهرداری، قیمت نفت و بازده دارایی های جایگزین بر قیمت مسکن در مناطق 15 گانه کلان شهر اصفهان طی سال های 1398- 1378 انجام شد. با توجه به اثرات قیمتی مناطق همجوار، برای برآورد الگوی پژوهش روش اقتصادسنجی فضایی به کار گرفته شد. نتایج پژوهش حاکی از آن است که عوارض شهرداری و قیمت نفت بر قیمت مسکن در اصفهان اثر مثبت داشته اند. نرخ ارز و سود سپرده های بانکی به عنوان دارایی های جایگزین بر قیمت مسکن اثر منفی داشته اند. قیمت طلا به عنوان دیگر دارایی جایگزین بر قیمت مسکن اثر مثبت داشته است. سایر متغیرهای موجود در الگو شامل درآمد ملی، قیمت زمین، هزینه ساخت مسکن، تسهیلات اعطایی به مسکن، امکانات، تورم و نرخ اجاره بر قیمت مسکن اثر مثبت داشته اند. تحلیل اثر فضایی حاکی از آن است که با افزایش قیمت مسکن در یک منطقه، این افزایش قیمت به دلیل وابستگی فضایی به مناطق مجاور در استان اصفهان نیز منتقل می شود.

نوسانات قیمت مسکن و هزینه خدمات آن از مهمترین مباحث به لحاظ اجتماعی و اقتصادی است. در جامعه ای که مسکن به شدت تجاری سازی شده است؛ سیاست های مسکن، بازار املاک، محیط اجتماعی بر ارزش های مسکن تأثیر می گذارند. منطقه 5 تهران به دلیل سرعت بالای رشد به پهنه توسعه شهر تهران شهرت دارد. این پژوهش بر آن است ضمن برآورد تقاضای کیفی مسکن در شناسایی ترجیحات مصرف کنندگان گام موثری بردارد. از این رو هدف این پژوهش تحلیل عوامل موثر بر قیمت مسکن با استفاده رگرسیون وزنی جغرافیایی در ساختمان های کم ارتفاع و بلند در منطقه 5 شهر تهران می باشد. روش تحقیق مبتنی بر مطالعات اسنادی و پیمایشی است. حجم نمونه با استفاده از فرمول کوکران 758 برآورد گردید. سپس برای انتخاب نمونه ها از روش احتمالی طبقه بندی شده استفاده شده است؛ نتایج یافته ها نشان داد در بین ساختمان های کم ارتفاع محله های پونک شمالی، سازمان برنامه، بهاران و در بین ساختمان های بلند محله های باغ فیض، پرواز، نفت از دامنه قیمتی بالاتری نسبت به سایر محلات برخوردارند. همچنین نتایج حاصل از (GWR) نشان داد متغیرهای زیربنا، سن و قدمت بنا، تعداد اتاق خواب، مصالح با کیفیت، فاصله تا نزدیکترین فضای سبز، عرض گذر، وضعیت ترافیکی و امنیت بصورت مشترک و داشتن بالکن و تراس، فاصله تا نزدیک ترین خیابان اصلی، فاصله تا نزدیکترین مراکز تجاری و میزان سرسبز بودن خیابان در ساختمان های کم ارتفاع و قرارگیری واحد در طبقه، داشتن پارکینگ، جهت ساختمان، فاصله تا نزدیکترین ایستگاه حمل ونقل عمومی، فاصله تا نزدیکترین فروشگاه های زنجیره ای و میزان آلودگی در ساختمان های بلند دارای بیشترین تاثیر در افزایش قیمت ملک می باشند.