معاملات اموال غیرمنقول

  یکی از مهم ترین مسائل کشور تعیین تکلیف «وضعیت مالکیت اراضی و املاک» از نظر حقوقی، تثبیت مالکیت اشخاص بر اموال غیر منقول تحت تملک و جلوگیری از تزلزل و ابطال اسناد رسمی در معارضه با اسناد عادی به منظور تامین امنیت این اموال است. نظام حکم رانی ثبتی در ایران سابقه ای 120 ساله دارد. تلاش های فراوانی در این زمینه انجام شده اما این تلاش ها به دلایل مختلف ناکام مانده است. تصویب قوانین متعدد و متشتت در حوزه ی واگذاری اراضی و املاکو ثبت آن از یک سو و آسیب های ناشی از رواج معاملات عادی در خصوص اموال غیر منقول از سوی دیگر موجب شد تا نظام ثبت اسناد و املاک کشور تاکنون سامان نگیرد. تزلزل در روابط حقوقی اشخاص، افزایش اختلافات ملکی، حجم فزاینده ی پرونده های قضائی ناشی از دعاوی حقوقی و کیفری مربوط به اسناد عادی، جرایم پول شویی، انتقال مال غیر، تصرفات عدوانی و تعرض به اراضی ملی و دولتی، فرار مالیاتی و فرار از دین فقط پاره ای از مفاسد و عوارض این نابه سامانی است. مادامی که نظام ثبتی سامان نیابد اهداف و برنامه های پیشرفت کشور نیز محقق نخواهد شد زیرا ضعف در ساختار مالکیت اشخاص و گسترش روزافزون معاملات با اسناد عادی بر اثربخشی برنامه ها در تمامی حوزه ها، مستقیم یا غیر مستقیم تاثیرگذار است. علی رغم اجباری شدن ثبت اسناد و املاک و ممنوعیت پذیرش اسناد عادی مربوط به معاملات اموال غیر منقول در ادارات و محاکم و تصویب و اجرای قانون کاداستر(حدنگار)، وضعیت سامان دهی املاک کشور به دلایل مختلف از جمله رواج معاملات با اسناد عادی تاکنون به سرانجام نرسیده است. این در حالی است که اکثر کشورها از جمله کشورهای اسلامی برای تثبیت مالکیت و سایر اهداف اقتصادی از کلیه ی اسناد عادی راجع به معاملات اموال غیر منقول را مطلق یا نسبی سلب اعتبار کرده اند. در این مقاله ضمن بیان اهداف و ابعاد مختلف طرح الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول و اشکالات آن پیشنهادهایی برای اصلاح و ارتقای طرح و تسهیل در اجرای آن تقدیم می شود.

مقدمه و هدف: با تصویب قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول مصوب ۱۴۰۳/۰۳/۱۷، مسئولیت سردفتران در کنترل و صحت معاملات افزایش یافته است. هدف پژوهش حاضر، بررسی جایگاه سردفتران در اجرای این قانون و تحلیل آثار آن بر شفافیت معاملات و کاهش دعاوی ملکی است. روش شناسی پژوهش: پژوهش حاضر از نوع توصیفی–تحلیلی است و با بهره گیری از منابع کتابخانه ای و اسنادی انجام شده است. قوانین ثبتی، بخشنامه های سازمان ثبت اسناد و املاک کشور و دیدگاه های کارشناسان حقوقی مورد بررسی و تحلیل محتوایی قرار گرفته اند. یافته ها: نتایج پژوهش نشان می دهد که اجرای قانون الزام به ثبت رسمی، موجب افزایش شفافیت در معاملات ملکی، کاهش معاملات عادی و جلوگیری از دعاوی ناشی از اسناد غیررسمی شده است. سردفتران، با ایفای نقش مؤثر در احراز هویت و اهلیت طرفین، بررسی سوابق ثبتی، و رعایت الزامات قانونی، نقش بازدارنده ای در وقوع جرایمی چون جعل، فروش مال غیر و کلاهبرداری دارند. با این حال، یافته ها حاکی از وجود چالش هایی در اجرای قانون است؛ از جمله کمبود آموزش های تخصصی مستمر برای سردفتران، ضعف زیرساخت های فناورانه به ویژه در سامانه هایی مانند ثنا و سامانه ثبت الکترونیکی اسناد، و فقدان آگاهی عمومی نسبت به ضرورت ثبت رسمی معاملات. نتیجه گیری: قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، گامی مؤثر در جهت قضازدایی و تثبیت امنیت حقوقی به شمار می آید. با این حال، رفع نارسایی های اجرایی از طریق آموزش تخصصی سردفتران، بهبود زیرساخت های فناوری، و نظارت منسجم سازمان ثبت ضروری است تا نقش سردفتران در تحقق عدالت ثبتی و پیشگیری از اختلافات ملکی بیش از پیش تقویت گردد.