بررسی قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول
آرشیو
چکیده
یکی از مهم ترین مسائل کشور تعیین تکلیف «وضعیت مالکیت اراضی و املاک» از نظر حقوقی، تثبیت مالکیت اشخاص بر اموال غیر منقول تحت تملک و جلوگیری از تزلزل و ابطال اسناد رسمی در معارضه با اسناد عادی به منظور تامین امنیت این اموال است. نظام حکم رانی ثبتی در ایران سابقه ای 120 ساله دارد. تلاش های فراوانی در این زمینه انجام شده اما این تلاش ها به دلایل مختلف ناکام مانده است. تصویب قوانین متعدد و متشتت در حوزه ی واگذاری اراضی و املاکو ثبت آن از یک سو و آسیب های ناشی از رواج معاملات عادی در خصوص اموال غیر منقول از سوی دیگر موجب شد تا نظام ثبت اسناد و املاک کشور تاکنون سامان نگیرد. تزلزل در روابط حقوقی اشخاص، افزایش اختلافات ملکی، حجم فزاینده ی پرونده های قضائی ناشی از دعاوی حقوقی و کیفری مربوط به اسناد عادی، جرایم پول شویی، انتقال مال غیر، تصرفات عدوانی و تعرض به اراضی ملی و دولتی، فرار مالیاتی و فرار از دین فقط پاره ای از مفاسد و عوارض این نابه سامانی است. مادامی که نظام ثبتی سامان نیابد اهداف و برنامه های پیشرفت کشور نیز محقق نخواهد شد زیرا ضعف در ساختار مالکیت اشخاص و گسترش روزافزون معاملات با اسناد عادی بر اثربخشی برنامه ها در تمامی حوزه ها، مستقیم یا غیر مستقیم تاثیرگذار است. علی رغم اجباری شدن ثبت اسناد و املاک و ممنوعیت پذیرش اسناد عادی مربوط به معاملات اموال غیر منقول در ادارات و محاکم و تصویب و اجرای قانون کاداستر(حدنگار)، وضعیت سامان دهی املاک کشور به دلایل مختلف از جمله رواج معاملات با اسناد عادی تاکنون به سرانجام نرسیده است. این در حالی است که اکثر کشورها از جمله کشورهای اسلامی برای تثبیت مالکیت و سایر اهداف اقتصادی از کلیه ی اسناد عادی راجع به معاملات اموال غیر منقول را مطلق یا نسبی سلب اعتبار کرده اند. در این مقاله ضمن بیان اهداف و ابعاد مختلف طرح الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول و اشکالات آن پیشنهادهایی برای اصلاح و ارتقای طرح و تسهیل در اجرای آن تقدیم می شود.A Critical Analysis of the Statutory Requirement for the Official Registration of Real Property Transactions
One of the most critical legal challenges in Iran concerns the clarification of land and property ownership status, the legal stabilization of individual ownership over immovable assets, and the prevention of invalidation of official title deeds in disputes involving informal (non-registered) documents. Iran’s system of registration governance, with a history exceeding 120 years, has yet to achieve the desired stability despite extensive efforts. This instability largely stems from fragmented and inconsistent legislation governing land allocation and registration, alongside the widespread use of informal property transactions. These deficiencies have led to significant legal uncertainty in property relations, an increase in real estate disputes, and a rise in civil and criminal litigation related to informal documentation. Furthermore, they have facilitated various criminal activities such as money laundering, fraudulent transfers, unlawful occupation, encroachment on public and national lands, tax evasion, and avoidance of financial obligations. These issues represent only a fraction of the broader dysfunction caused by disorder within the property registration framework. Without comprehensive reform of the registration system, Iran’s national development objectives cannot be fully realized. Structural weaknesses in property ownership, combined with the increasing prevalence of informal transactions, directly and indirectly undermine policy effectiveness across all sectors. Although the registration of real property transactions has been made compulsory and the acceptance of informal documents in official and judicial settings has been legally restricted—particularly following the enactment of the Cadastral Law—the property system remains unsettled due to persistent reliance on informal instruments. In contrast, numerous countries, including several Islamic states, have wholly or partially revoked the legal validity of informal documents related to real estate transactions to secure property rights and promote broader economic goals. This article examines the objectives and various facets of the proposal mandating official registration of immovable property transactions, identifies its shortcomings, and offers recommendations for amendment and more effective implementation.
تبلیغات
