غیرمنقول

در فقه اسلامی درباره تعریف مال منقول و غیرمنقول دو مبنا به چشم می خورد که یکی از آن دو در ماده 12 ق.م. پذیرفته شده است. مال منقول و غیرمنقول در فقه اسلامی، آثار و احکام متفاوتی دارند، از جمله آن آثار در شفعه نمودار می شوند که بر اساس آن، مشهور فقهای شیعه و اهل تسنن در اموال غیرمنقول شفعه را روا دانسته اند و در اموال منقول از عدم جواز شفعه سخن گفته اند. قانون مدنی ایران نیز همین نظر مشهور را اختیار کرده است. با وجود دیدگاه مشهور، جواز شفعه در اموال منقول منطقی به نظر می رسد؛ زیرا دلایلی که برای حکم عدم جواز شفعه در اموال منقول مورد استناد مشهور قرار گرفته اند، خالی از اشکال نیستند و دلایل عمده ای چون روایات و لزوم رفع ضرر و دفع مشقت و حرج در اموال منقول به وسیله شفعه، جواز شفعه در اموال منقول را توجیه می کنند. این تحقیق با روش توصیفی - تحلیلی و با تکیه بر روش اجتهاد انجام گرفته است.

اصل حاکمیت اراده، حق طبیعی افراد برای تعیین مناسبات حقوقی خویش است و به انسان ها اجازه می دهد تا آزادانه قرارداد منعقد کنند و شرایط آن را تعیین نمایند. لیکن در چارچوب قوانین ومقررات عمومی محدود می شود. پیش از تصویب قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول در سال 1403، این اصل در معاملات اموال غیرمنقول تقریباً بدون محدودیت اجرا می شد. افراد آزادی گسترده ای در تعیین شروط قراردادها، نحوه پرداخت ثمن، تعیین زمان و مکان تسلیم ملک، و حتی ثبت معاملات داشتند. بسیاری از معاملات تنها بر اساس اسناد عادی و بدون ثبت رسمی انجام می شد. پس از تصویب و اجرای قانون، این آزادی ها محدود شد. بر اساس ماده 1 قانون، هر معامله ای که به انتقال مالکیت یا حقوق انتفاع و ارتفاق اموال غیرمنقول بینجامد، باید در سامانه الکترونیکی اسناد رسمی ثبت شود. عدم ثبت چنین معاملاتی موجب می شود که هیچ گونه ادعایی از جمله الزام به تنظیم سند رسمی یا دعاوی مرتبط، در محاکم قابل استماع نباشد. این قانون تقاطع منحصربه فردی بین این اصل و الزامات قانونی دولت برای اطمینان از شفافیت، قانون مداری و نظم عمومی ایجاد می کند.این مقاله با تأکید بر قانون مذکور، به بررسی مصادیق بیع اموال غیرمنقول در سه مرحله اصلی انعقاد قرارداد، اجرای تعهدات، و انحلال قرارداد می پردازد. این پژوهش از روش توصیفی-تحلیلی و بهره گیری از منابع کتابخانه ای استفاده می کند.

تقابل شکل­ گرایی-که ثبت اسناد مربوط به معاملات یکی از مظاهر آن محسوب می­شود- با اصل رضایی بودن تنها بخشی از نقش آن در حقوق معاصرِ کشورهای حقوق نوشته را آشکار می­ سازد و این ادعا-که تلاقی قصدها به تنهایی برای ایجاد قرارداد کافی است- نیز فقط بخشی از حقوق موضوعه را به حساب می ­آورد. برای کشف اهمیت شکل­ گرایی، باید از تحلیل قواعد مربوط به تشکیل قراردادها فراتر رفت. با وجود تثبیت اصل رضایی بودن عقود، شکل ­گرایی، نقش مهمی در حقوق معاصر دارد و مکمل آن نیز می­ باشد. در فقه اسلامی، توجه فقها عمدتا روی بیان ارادۀ انشایی به غیر از طریق نوشتن، مخصوصا لفظ متمرکز بود. حتی گروهی، لفظ را عنصر مقوم انشای معاملاتی و امری ماهوی دانستند که می­ توان آن را با شکل­ گرایی اجباری در حقوق روم مقایسه نمود با این حال، فقط گروهی از فقهای متأخر استفاده از نوشته در بیان اراده را در موارد نادر پذیرفتند بدون اینکه طرفین به انجام آن، ملزم باشند. با اینکه در قانون مدنی، نوشته در اعمال حقوقی جایگاهی ندارد، در حقوق اسناد تجاری، معاملات انجام شده روی سند، لزوما باید مکتوب باشد و قانون ثبت اسناد و املاک و همچنین قانون امور حسبی نیز لزوم استفاده از نوشته در برخی اعمال حقوقی مانند، صلحنامه، هبه نامه، وصیت­نامه و غیره را مورد تأکید قرار داد. در مقررات حقوقی ایران-که بر مکتوب نمودن اعمال حقوقی تأکید شده است- ثبت، جنبۀ تکمیلی دارد و اصل توافقی بودن اعمال حقوقی و نقش سازندۀ اراده در آنها، هرگز نفی نشده است.