امیرمسعود فاطمیان

ماده 3 قانون جامع حدنگار حکایت از تکلیفِ سازمان ثبت اسناد و املاک در خصوص حدنگاری، تعیین موقعیت و حدود املاک و اراضی و در نهایت صدور اسناد مالکیت تمامی نقاطِ داخل در محدوده مرزهای جغرافیایی کشور دارد. هدفی که تحقق آن مستلزم وجود ابزارهای مالی، فنی و مهندسی، نیروی انسانی و به طور ویژه نیازمند وجود ابزارهای قانونی است. از لوازم قانونی مورد استفاده در مبحث حدنگاری و صدور اسناد مالکیت کل کشور، اجرای قانون «تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمان های فاقد سند رسمی» است. هیأت موضوعِ قانون مذکور مرجعی شبه قضایی، با صلاحیت هایِ محدود و با رویکرد صدور اسناد مالکیت غیرتضمین شده از طریق اجرای روش های ثبتی خاص است. خروجی هیأت می بایست تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و املاک و صدور آرا مبنی بر تثبیت مالکیت اشخاص و النهایه صدور اسناد مالکیت باشد، اما در وضعیت فعلی به علت نارسایی هایی که در این نوشتار به آن خواهیم پرداخت، توانِ تعیین تکلیف وضعیت مالکیت نسبت به اراضی و املاک موضوع قانون مزبور را نخواهد داشت. به همین دلیل بنظر می آید ابزارهای قانونی حاکمیت در اجرای حدنگار، سیاستگذاری های مندرج در ماده 3 قانون مارالذکر را تامین نمی نماید. لذا این مقاله به منظور تحقق اهداف قانون حدنگار، ضمن تشریح وضعیت فعلی اجرای قانون تعیین تکلیف و علل توجیهیِ اهمیت اصلاح ساختار و فرآیندهای رسیدگی هیأت ها، به دنبال ارائه راهکارهایی عملی برای ارتقای کارکردی قانون تعیین تکلیف است.

ابطال سند رسمی مالکیت توسط دادگاه ها و صرفاً با استناد به مبانی حقوق مدنی، ضمن خلل در امنیت حقوقی و روانی جامعه، تاثیر مخربی از حیث اقتصادی دارد. ثبت، مبتنی بر اقدامات انسانی است. لذا به رغم همه نظارت ها و مراقبت ها، وقوع اشتباه در فرآیند ثبت املاک و معاملات وحتی ثبت متقلبانه معاملات، امری محتمل است. از آنجا که نمی توان اظهار داشت که همه اطلاعات ثبت شده در دفاتر ثبتی منطبق بر واقعیت حقوقی و درست است، برای اینکه بتوان به اطلاعات گنجانده شده در دفاتر مذکور اعتماد نمود، به اصل ابطال ناپذیری سند مالکیت نیاز است. از طرفی اصل «بیمه یا تضمین» این مفهوم را بیان می نماید که اگر حق مالکیتی ثبت گردد، به وسیله دولت مورد تضمین است. تحلیل اقتصادی از نظام ثبتی کشور، پذیرش اصل بیمه را ایجاب می نماید. ضمن آنکه نظریه اعتماد عمومی، نظریه استقلال نظام ثبتی، نظریات حقوق شهروندی، مسئولیت مدنی مبتنی بر خطر، اصل جبران کامل خسارت، اصل منصفانه بودن جبران خسارت زیان دیده، بررسی موارد صریح قانونی، استناد به قاعده فقهی لاضرر، قاعده استرداد معقول مال و دفع معقول ضرر در مقابل مصالح عامه، ظرفیت های قانونی جبران دولتی خسارت زیان دیده و تحلیل حقوقی حاکمیت ماده 22 قانون ثبت، همگی مبانی حمایت کننده از جبرانِ خسارت متصرر از اشتباهات ثبتی به جای ابطال سند مالکیت است. نگارندگان این مقاله نیز قائل به پذیرشِ تعدیل شده اصل «بیمه» پس از انطباق با ساختار ثبتی و حقوقی کشور می باشند. لیکن آخرین اراده قانونگذار در ماده 13 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، برخلاف قواعد اخیرالذکر و حتی متناقض با برخی از اصول راهبردی پذیرفته شده در این قانون، نهاد «بیمه مالکیت» را به نحوی ناصحیح پیاده نموده و صراحتاً امکان ابطال معامله رسمی انجام شده را پذیرفته است.

هیئت نظارت موضوع ماده 6 قانون ثبت اسناد و املاک، به عنوان مرجع رسیدگی به کلیه اختلافات و اشتباهات ثبتی، فاقد تضمین های رسیدگی عادلانه است و اجرای روش فعلی، اصرار بر نارسایی هایی است که کمکی به وضعیت قضاییِ کشور و سیاست قضازدایی نمی نماید. شاید بتوان با اصلاحاتی جزئی از جمله گسترش تفویض اختیار، تشکیل شعبات متعدد و تخصّصی، تنقیح آیین نامه اجرایی و بخشنامه های ثبتی، گامی در جهت تسریع و تسهیل رسیدگی برداشت، اما نارسایی هایی چون ضعف ورود این مرجعِ شبه قضایی به ماهیت اختلافات ثبتی و احاله رسیدگی به مراجع قضایی (در مواردی که بیم خلل به حقوق مکتسبه اشخاص متصوّر است) همچنان پابرجا است. اولین سؤال مقاله این است که چرا هیئت نظارت باید نسبت به اشتباهات و اختلافات ثبتی رسیدگی ماهوی نماید؟ و در این راستا مبانی توجیه کننده لزوم ورودِ مراجع شبه قضایی به ماهیت ترافعات چیست؟ ثانیاً با فرض اینکه هیئت نظارت (با وضعیت فعلی) قابلیت رسیدگی ماهوی به اشتباهات و اختلافات ثبتی را نداشته باشد، برای توسعه روش های حل اختلافِ جایگزین رسیدگی قضایی، چه اصلاحات و ابزارهایی باید در اختیار هیئت ها قرار گیرد؟

هیئت نظارت موضوع ماده ی 6 قانون ثبت اسناد و املاک، به عنوان مرجع رسیدگی به کلیه ی اختلافات و اشتباهات ثبتی، فاقد آئین رسیدگی مدون است و اجرای روش فعلی، اصرار بر نارسایی هایی است که کمکی به وضعیت قضایی کشور و سیاست قضازدایی نمی نماید. شاید بتوان با اصلاحاتی جزئی از جمله گسترش تفویض اختیار، تشکیل شعبات متعدد و تخصصی، اصلاح آئین نامه ی اجرایی و بخشنامه های ثبتی گامی در جهت تسریع و تسهیل رسیدگی برداشت، اما نارسایی های چون عدم ورود ماهوی هیئت به اختلافات ثبتی به علت فقدان ابزارهای لازم، عدم امکان صدور آرای قاطع اختلاف، نقص استقلال و بی طرفی کامل، ضعف حق رسیدگی حضوری و علنی، نابرابری در استفاده از امکانات دفاعی، نقض حق مورد استماع قرار گرفتن طرفین دعوی و عدم امکان دخالت وکیل در دادرسی، فقدان آئین رسیدگی مدون و غیرآنها همچنان پابرجاست. سوال اصلی مقاله مبنی بر چگونگی امکان سنجی قابلیت واگذاریِ رسیدگی های ماهوی به هیئت نظارت است.دراین مقاله با بررسی تطبیقی آئین دادرسی ثبتی هیئت های نظارت با اصول دادرسی عادلانه و منصفانه و آئین دادرسی مدنی فراملی تدوین شده توسط مؤسسه ی یکنواخت سازی حقوق خصوصی رم و مؤسسه ی حقوق آمریکا راهکارهایی جهت اصلاح اساسی سازمان وفرآیند رسیدگی هیئت نظارت منطبق با سند تحولی قوه ی قضاییه پیشنهاد گردیده است.

پیشینه و اهداف: این پژوهش با هدف بررسی پذیرش اصل جبران خسارات ناشی از اشتباهات ثبتی در حقوق ایران و بهره گیری از ظرفیت بیمه مالکیت و امکانات هیئت نظارت (موضوع ماده 6 قانون ثبت اسناد و املاک) به منظور ارتقای اعتبار سند رسمی، کاهش دعاوی قضایی و جبران خسارت زیان دیدگان انجام شده است. روش شناسی: مطالعه کتابخانه ای و تحلیلی. یافته ها: برخی از اشتباهات ثبتی مخلِ حقوق مالکانه اشخاص هستند و عدالت و انصاف ایجاب می نماید از متضررین ناشی از اشتباهات ثبتی جبران خسارت به عمل آید. از طرف دیگر، منافع عمومی اقتضا می کند اعتبار سند رسمی حفظ شود. مبانی نظری، فقهی و حقوقی کشور ایران، کفاف پذیرش اصل جبران خسارت ناشی از اشتباهات ثبتی به جای ابطال اسناد مالکیت را می دهد. به نحوی که با حفظ اعتبار سند مالکیت و حسب مورد جبران خسارت از مالک واقعی یا مالک ظاهری (منتقلٌ الیه در سند رسمی انتقال) توسعه اقتصادی و امنیت حقوقی کشور مورد احترام واقع گردد. استقرار نهاد بیمه مالکیت از راهکارهای جبران خسارت و حفظ اعتبار سند رسمی و تأمین کننده امنیت حقوقی متعاملین است. هیئت نظارت موضوع ماده 6 اصلاحی قانون ثبت، مرجع رسیدگی به اختلافات و اشتباهات ثبتی است، که در راستای اهداف سند تحولی قوه قضاییه و اصل قضازدایی و لزوم رسیدگی تخصصی پس از اصلاحات اساسی و تأمین ابزارهای لازم می تواند مرجع صدور آرای مقتضی درخصوص نحوه جبران خسارت گردد. نتیجه گیری: رویکرد تأمین و جبران خسارت متضررین از خدمات ثبتی، پدیده ای نوین در نظام ثبتی و حقوقی کشور تلقی می گردد. اما، مبانی نظری، فقهی و حقوقی لازم برای قاعده سازی این رویکرد در حقوق موضوعه ایران وجود دارد. بنابراین، جبران خسارت ناشی از اشتباهات ثبتی از طریق بیمه اسناد رسمی باید ضمن رعایت اصول و مبانی نظام ثبتی، به چارچوب و قواعد حقوق مدنی کشور نیز احترام گذارد و به تناسب موارد مطروحه، به منظور جبران خسارت، حسب مورد رأی مقتضی صادر نماید.