محمدحسین تقی پور درزی نقیبی

با تصویب قانون پیش فروش ساختمان در سال 1389، اجازة پیش فروش ساختمان هایی داده شد که قرار است در آینده ساخته شود. به طرفین این گونه قراردادها، پیش فروشنده و پیش خریدار گفته می شود. در این قانون، برای پیش فروشنده و پیش خریدار، حقوق و تعهداتی پیش بینی شده است. تصویب قانون یادشده را باید منشأ تحولاتی در فروش ساختمان دانست. لزوم تنظیم سند رسمی برای پیش فروش ساختمان، درج نکات پیش بینی شده قانون در قرارداد منعقده و ضمانت اجراهای متفاوت از ضمانت اجراهای موجود در قانون مدنی، از جمله این تحولات است. یکی از مهم ترین حقوق پیش فروشنده، حق دریافت عوض یا بها براساس قرارداد است که در این قانون، برای عدم پرداخت اقساط عوض یا بها، ضمانت اجراهای خاصی در نظر گرفته شده است. حق ردّ (عدم تنفیذ) قرارداد مربوط انتقال قرارداد یا موقعیت قراردادی پیش خریدار نیز از حقوق دیگر پیش فروشنده در این قانون است. در این مقاله، حقوق پیش فروشنده در قانون پیش فروش ساختمان بررسی می شود و با حقوق بایع در قانون مدنی مقایسه شود تا تحولات ایجادشده توسط قانون یادشده، به نحو ملموس تری بیان شود.

به طور معمول، خریدار هنگام خرید از فروشنده درخواست تسلیم کالا را برای بررسی و معاینه می نماید تا در صورت پسندیدن آن را بخرد. در فقه از آن کالا تعبیر به «مأخوذ بالسوم» و یا «مقبوض بالسوم» می شود. آیا اگر کالای گرفته شده بدون تعدی یا تفریطِ گیرنده تلف یا معیوب گردد، آیا او مسئول است؟ در این جستار نشان داده می شود که به رغم نظریه مرسوم، مسئولیت گیرنده کالای در معرض فروش در برابر مالک قراردادی و از نوع تعهد به نتیجه است؛ یعنی گیرنده تعهد نموده است که کالای اخذشده یا ثمن آن را به مالک برگرداند. در غیر این صورت، در برابر مالک مسئول است و باید از عهده خسارات واردشده به صاحب مال بر اثر تلف یا معیوب شدن کالا برآید، مگر اینکه قوه قاهره را اثبات کند