قرارداد مشارکت در ساخت

یکی از قراردادهای رایج و پرکاربرد، قرارداد مشارکت در ساخت فیمابین مالک زمین و سازنده برای احداث واحدهای آپارتمانی است. در این بین، فسخ قرارداد مشارکت پیش از احداث آپارتمان های پیش فروش شده و تأثیر آن بر پیش خریداران سهم سازنده، یکی از موضوعات پرچالش و بحث برانگیز است. دیدگاهی که ماهیت عقد پیش فروش در قرارداد مشارکت در ساخت را بیع به معنای رایج و سنتی آن می داند، با تأثر از بحث تملیکی بودن عقد بیع و اصولی همانند اصل صحت و اصل عدم قهقرایی اثر فسخ و در عین حال بدون در نظر داشتن ماهیت و لوازم قرارداد مشارکت در ساخت، عقیده دارد که فسخ بعدی، تأثیری بر پیش فروش های قبلی ندارد. در مقابل به موجب دیدگاه دوم که پیش فروش سهم سازنده در قرارداد مشارکت در ساخت به عنوان یک قرارداد عهدی و مستمر را دارای عناصری متفاوت و خاص نسبت به مفهوم رایج و اصطلاحی بیع می داند، حتی با قرائت تملیکی از همه انواع عقد بیع و با در نظر داشتن اصل تراضی و ساختار قرارداد مشارکت در ساخت و وابستگی تام قرارداد پیش فروش به آن قرارداد، با فسخ قرارداد مشارکت قبل از اجرایی شدن آن، امکان تسلیم مبیع در بستر قرارداد مشارکت به مثابه مادر و پایه قراردادهای پیش فروش، منتفی و قراردادهای پیش فروش دچار انفساخ قهری می گردد. این نوشتار با تبیین و تحلیل ماهیت قرارداد مشارکت در ساخت و رابطه آن با قراردادهای پیش فروش در قالب تئوری مادر و جنین و عقد معلق و در نظر داشتن اصل حاکمیت اراده، به اثبات نظریه دوم رسیده است و آن را برطرف کننده برخی چالش های حقوقی قراردادهای پیش فروش آپارتمان ناشی از قرارداد مشارکت در ساخت در رویه قضایی ایران می داند.

هدف پژوهش حاضر تحلیل اقتصادی علل و آثار قراردادهای مدت دار ناقص و راهکارهای آن در حقوق ایران با تاکید بر رویکرد فقهی است. در این راستا، مطالعه تطبیقی بین نظام های حقوقی مختلف اعم از فقه امامیه، حقوق ایران و برخی از کشورهای اسلامی و غربی انجام شده و نقاط قوت و ضعف هر یک در مواجهه با قراردادهای ناقص شناسایی گردیده و راهکارهای مناسب ارائه شده است. نتایج نشان داد، برای کاهش نقص های قراردادها، بهبود نظام های اطلاعاتی و آماری و سازوکارهای اعتبارسنجی ضروری است. همچنین، مذاکره مجدد بین طرفین قرارداد به عنوان راه حلی برای سازگاری با تغییر شرایط و حفظ اصل وفاداری به قراردادها توصیه می شود. این مذاکره مجدد باید با حسن نیّت و با هدف رسیدن به توافق مطلوب انجام شود و طرفین باید به تعهدات خود پایبند بمانند. در نهایت، برای ایجاد تعادل و عدالت بین طرفین قرارداد، باید معیارهایی مانند تقسیم سود و زیان به نسبت سهم الشرکه، تعدیل قیمت ها براساس نرخ تورم رسمی، و اعمال شرایط بازار به صورت عادلانه رعایت شود. این رویکرد می تواند به حل تعارضات و پر کردن خلأهای قراردادی کمک کند و به تکامل نظام های حقوقی و اقتصادی منجر شود.