علی موظف رستمی

مقدمه: احداث و توسعه شهرهای جدید به عنوان یکی از سیاست های مطرح در آمایش سرزمین در دهه های اخیر مطرح بوده است. یکی از مناطقی که ازلحاظ ژئوپلیتیکی و اقتصادی نقش مهمی برای کشور دارد، منطقه سواحل مکران است. باوجود برخورداری از مزیت های منحصربه فرد ژئوپلیتیکی، موقعیت راهبردی اقتصادی و دسترسی مستقیم به آب های بین المللی و مناطق آزاد تجاری، سواحل مکران همچنان به عنوان یکی از مناطق کمتر توسعه یافته کشور شناخته می شود که این تناقض، ضرورت بازنگری در الگوهای توسعه منطقه ای را آشکار می سازد. باوجود شرایط استراتژیک منطقه، سیاست گذاری و برنامه ریزی جهت طراحی شهر جدید با الگوی مناسب ساخت مسکن در راستای توسعه منطقه ای سواحل مکران، امری ضروری و اجتناب ناپذیر قلمداد می شود. موانع ساختاری مانند محدودیت های قانونی و نبود سرمایه گذاران مناسب، توسعه منطقه مکران را با وجود پتانسیل های بالا با چالش مواجه کرده و این منطقه را از اولویت های توسعه ای خارج ساخته است. در نتیجه، ظرفیت های استراتژیک مکران همچنان بلااستفاده باقی مانده اند. مواد و روش ها: در این پژوهش، با رویکرد توصیفی-تحلیلی و بر اساس مطالعات نظری و کتابخانه ای و بررسی مقالات صاحب نظران خارجی در الگوهای توسعه شهری، نقاط قوت، ضعف، فرصت و تهدید توسعه سواحل مکران با محوریت ساخت مسکن بررسی گردیده است. در واقع سعی شده است راهبرد توسعه شهری در سواحل مکران با تأکید بر الگوی ساخت مسکن جهت کمک به پیشرفت و آبادانی این مناطق موردبررسی قرار گیرد و با ارزیابی الگوهای توسعه عمودی و افقی مسکن، الگوی مناسب توسعه شهری در سواحل مکران ارائه شود. بدین منظور ابتدا نقاط قوت، ضعف، فرصت و تهدید توسعه سواحل مکران با ساخت مسکن طبقه بندی شده و با استفاده از ماتریس SWOT مورد ارزیابی قرارگرفته است. چراکه تحلیل SWOT به عنوان ابزاری راهبردی، عوامل کلیدی مؤثر بر موفقیت هر مجموعه را به صورت نظام مند شناسایی می کند. این روش بر این اصل استوار است که یک راهبرد اثربخش باید هم زمان سه هدف اصلی تقویت نقاط قوت، بهره گیری از فرصت ها، کاهش ضعف ها و خنثی سازی تهدیدها را دنبال کند. این چهارچوب تحلیلی با ایجاد توازن بین عوامل درونی و بیرونی، مبنای علمی مناسبی برای تصمیم گیری های راهبردی فراهم می آورد. نتایج و بحث: نتایج به دست آمده حاکی از لزوم استفاده از راهبرد تهاجمی، به عنوان راهبرد اصلی در این زمینه است. بر اساس راهبرد اصلی پژوهش، دو راهبرد فرعی جهت اعطای نمره جذابیت در ماتریس کمی QSPM انتخاب شد که نتایج این ماتریس نشان می دهد بهترین راهبرد فرعی تهاجمی توسعه شهری در سواحل مکران با تأکید بر الگوی ساخت مسکن، راهبرد توسعه شهری با روش افقی سازی و ساخت مسکن یک طبقه حیاط دار، جهت پیوند سکونت به معیشت است. روش توسعه شهری افقی وابسته به وجود زمین کافی در منطقه موردمطالعه است که سواحل مکران از این ظرفیت برخوردار بوده و باوجود زمین کافی در این منطقه می توان با الگوی ساخت مسکن یک طبقه توسعه شهری را در این سواحل محقق کرد. روش توسعه افقی علاوه بر اینکه نسبت به عمودی سازی زودبازده تر بوده، از تشکیل شهرهای پرتراکم و شلوغ جلوگیری کرده و مقدمات پیدایش محله و شهر متناسب با الگوی ایرانی - اسلامی را فراهم خواهد آورد. نتیجه گیری: با توجه به ترجیح فرهنگی ساکنین منطقه به زندگی در مسکن های ویلایی یک طبقه به جای آپارتمان نشینی، تخصیص زمین های گسترده و تسهیل ساخت واحدهای مسکونی تک طبقه می تواند به عنوان راهکاری مؤثر برای جذب و حفظ جمعیت در مناطق ساحلی مکران عمل کند. احترام به الگوهای سکونتی بومی و تدوین سیاست های هدفمند، انگیزه اسکان دائم و ارتقای بهره وری اقتصادی در مکران را تقویت می کند. جذب جمعیت به منطقه، زمینه بهره برداری مؤثر از ظرفیت های تولیدی و صادراتی مکران را فراهم می سازد.

مقدمه زمین در بخش های مختلف از جمله مسکن، کشاورزی، صنعت و شروع هر فعالیت اقتصادی یکی از نهاده های مهم در کنار سرمایه و نیروی کار به شمار می رود. برخورداری از زمین برای بسیاری از خانواده ها به منظور برطرف کردن نیازهای ضروری برای سکونت و برای بنگاه ها به عنوان نهاده تولید محسوب می شود و جنبه سرمایه ای آن کم رنگ است (Ghanbari et al, 2017). در اقتصادهای درحال توسعه ازجمله اقتصاد ایران، سرمایه گذاری در دارایی های ثابت مانند زمین و مسکن عایدی بالایی داشته که با وجود تورم بالا می تواند به عنوان یک سپر تورمی، قدرت خرید خانواده ها را متناسب با تورم حفظ کند (Najafi, 2013). از سوی دیگر، نرخ ارز یکی از عوامل مهم اثرگذار در اقتصاد ایران است. با توجه وابستگی اقتصاد ایران به نرخ ارز، نوسانات آن در عملکرد اقتصادی و قیمت کالاها و خدمات نقش اساسی دارد. زمین نیز به عنوان یک کالای بادوام، قیمت آن در بازار با عرضه و تقاضا تعیین می شود و از اثرات نرخ ارز جدا نیست (Tavakoli & Sayah,2010). طی سال های گذشته به واسطه افزایش سطح عمومی قیمت ها و افزایش تقاضای سرمایه ای زمین قیمت این نهاده بیشتر افزایش یافته؛ و از این منظر نقش پررنگی در افزایش قیمت کالاها داشته است و به عنوان یکی از عوامل بروز شرایط رکود تورمی در اقتصاد به شمار می رود. زمین که بیشترین سهم را در قیمت مسکن به عنوان یک کالای ضروری بدون جایگزین دارد، باعث افزایش شدید قیمت مسکن نیز شده است. عوامل زیادی در افزایش سطح عمومی قیمت ها و افزایش قیمت زمین دخیل بوده است. با توجه به وابستگی اقتصاد ایران به نرخ ارز، یکی از عوامل مهم تورم، تغییرات نرخ ارز بوده که اثر شدیدی بر افزایش قیمت کالاها و خدمات و به تبع آن، زمین دارد (Tavakoli & Sayah,2010). قیمت زمین به عنوان یک نهاده، بیانگر هزینه تأمین مالی در زمان حال (که گاه آن را با قیمت عرضه سرمایه برابر می دانند) و انتظارات درباره هزینه تأمین مالی در آینده است و از منظر فشار هزینه و افزایش قیمت نهاده می تواند موجب تورم یا تشدید آن شود. پژوهش های مختلفی در مورد نرخ ارز و چگونگی اثرگذاری آن بر اقتصاد و همچنین، قیمت زمین و عوامل مؤثر بر آن انجام شده، اما هیچ یک رابطه بین نرخ ارز و زمین را بررسی نکرده و چگونگی اثرگذاری آن ها هنوز مورد سؤال است. از آنجا که زمین در دیدگاه برخی اقتصاددانان در کنار سرمایه و نیروی کار به عنوان یک نهاده مهم در تابع تولید به صورت جدا در نظر گرفته می شود؛ بنابراین شناخت عوامل مؤثر بر آن اهمیت بالایی دارد. از آنجا که اقتصاد ایران به شدت متأثر از نرخ ارز بوده و زمین نیز علاوه بر نهاده تولید یک کالای سرمایه ای و کم ریسک محسوب می شود. بنابراین، میزان اثرپذیری آن حائز اهمیت است. در واقع هدف اصلی پژوهش، پاسخ به این سؤال است که نرخ ارز چگونه و چه مقدار بر قیمت زمین شهری اثرگذار است. مواد و روش ها این پژوهش با هدف بررسی چگونگی اثرگذاری نرخ ارز بر قیمت زمین شهری به عنوان یک کالا در اقتصاد است که با بهره گیری از الگوی خودرگرسیونی با وقفه های توزیعی انجام شده و اثر نرخ ارز بر شاخص قیمت زمین شهری را از سال 1371 تا 1400 به دو صورت کوتاه مدت و بلندمدت بررسی کرده و به نتایج مفیدی دست یافته است که توجه به آن ها در حوزه برنامه ریزی و سیاست گذاری مفید خواهد بود. این مدل به ویژه برای حل مسائل مرتبط با سری های زمانی به کار می رود و می تواند هم در شرایط پایا بودن داده ها و هم در شرایط دارای یک بار تفاضل گیری برای پایاسازی استفاده شود. این انعطاف پذیری مدل ARDL مزیت بزرگی در تحلیل اقتصادسنجی فراهم می کند. مدل ARDL با استفاده از ترکیبی از وقفه های گذشته متغیر وابسته و متغیرهای توضیحی (مستقل) طراحی می شود. از جمله مزایای مدل خودرگرسیونی با وقفه های توزیعی می توان به عدم نیاز به یکسان بودن مرتبه هم انباشتگی متغیرها در سطح یا تفاضل مرتبه اول، امکان تحلیل روابط کوتاه مدت و بلندمدت به طور هم زمان، قابلیت اعمال در نمونه های کوچک و انعطاف پذیری بالا در مسائل اقتصادی اشاره کرد. با توجه به اینکه تعداد مشاهدات (30 سال) بوده و حداقل داده لازم برای این مدل موجود است؛ لذا این روش برای برآورد ارتباط رشد نرخ ارز و رشد شاخص قیمت زمین شهری متناسب ارزیابی شده است. یافته ها نتایج مدل بیانگر آن است که رشد شاخص قیمت زمین تابعی از خود متغیر وابسته با تأخیر زمانی یک و دو ساله بوده است. با توجه به برآورد صورت گرفته، در صورت افزایش 1 درصدی قیمت ارز، شاخص قیمت زمین با رشد 0/70 درصدی در همان دوره همراه خواهد شد. همچنین، نتایج بیانگر آن است در بلندمدت تأثیرپذیری رشد شاخص قیمت زمین شهری از رشد نرخ ارز معنادار نبوده است. با وجود این تأثیرپذیری مداخله دولت برای جلوگیری از شکست بازار و کنترل بازار ضروری است که سیاست ها و راهکاری هایی نیز به منظور کنترل و مدیریت نرخ ارز و قیمت زمین شهری ارائه شده است که با اجرای آن ها می توان نرخ ارز را کنترل کرد و بازار زمین را به ثبات رسانید. نتیجه گیری همان طور که اشاره شد، در این پژوهش اثر رشد نرخ ارز بر رشد شاخص قیمت زمین شهری طی 1371 تا 1400 با استفاده از روش الگوی خودرگرسیونی با وقفه گسترده مورد ارزیابی قرار گرفته است. زمین یک کالای ضروری برای هر فرد به عنوان نهاده برای ساخت مکان زندگی است. علاوه بر آن، به عنوان یک منبع اصلی و تجدیدناپذیر در توسعه پایدار شهری نیز محسوب می شود. از این رو مدیریت عرضه و کنترل قیمت و توزیع عادلانه آن امری ضروری است. با توجه وابستگی اقتصاد ایران به نرخ ارز، نوسانات آن در عملکرد اقتصادی و قیمت کالاها و خدمات نقش اساسی دارد. با توجه به اینکه زمین نیز به عنوان یک کالا قیمت آن در بازار با عرضه و تقاضا تعیین می شود، از اثرات نرخ ارز دور نیست. این اساس در کوتاه مدت 1 درصد افزایش در قیمت نرخ ارز به رشد 0/7 درصدی شاخص قیمت زمین شهری می شود. همچنین، نتایج بیانگر آن است در بلندمدت تأثیرپذیری رشد شاخص قیمت زمین شهری از رشد نرخ ارز معنادار نبوده است.

    در سال های اخیر، اقتصاد ایران تورم های بالایی را تجربه کرده است. ازآنجاکه مسئله تورم های دورقمی در بسیاری از اقتصاد های دنیا حل شده، روند روبه رشد تورم و آشفتگی های روزافزون اقتصاد ایران، نگرانی ابتلای اقتصاد ایران به ابرتورم (تورم بیش از 50 درصد در ماه) را به دنبال داشته است. ازاین رو پرداختن به اقتصادی مانند ونزوئلا که اقتصادی متکی به درآمد های نفتی شمرده می شود و بررسی علل وقوع ابرتورم در این کشور به عنوان تجربه عبرت آموزی برای اقتصاد ایران که مانند ونزوئلا متکی به درآمد های نفتی است، لحاظ می شود. نتایج مطالعه حاضر نشان می دهد که اتخاذ تصمیمات مربوط به افزایش مخارج دولت در ونزوئلا و کاهش درآمدهای نفتی بدون اعمال تغییرات در مخارج برنامه ریزی شده از سوی دولت به همراه بدهی های خارجی دولت ونزوئلا، از اصلی ترین عوامل وقوع ابرتورم در این کشور است. عدم اصلاح ساختار بودجه و اتکا به درآمدهای ناپایدار نفتی در کنار رشد کسری بودجه، سرگذشت اقتصاد ونزوئلا را برای اقتصاد ایران ترسیم می کند. با توجه به تجارب موجود در وقوع ابرتورم در ونزوئلا و ارزیابی شهودی روند رشد نرخ ارز، رشد نقدینگی و رشد شاخص قیمت مصرف کننده در ایران می توان این استنباط را داشت که کنترل و کاهش نرخ تورم به سطوح مدنظر سیاست گذار پولی از مسیر کنترل رشد نرخ ارز (کنترل تورم فشار عرضه) و رشد نقدینگی (کنترل تورم فشار تقاضا) می گذرد.