حسین بریهی

مقدمه و اهداف: بخش املاک و مستغلات یکی از ارکان اصلی اقتصاد ایران و مهم ترین محل تجمیع ثروت خانوارها به شمار می رود. با وجود این اهمیت، بازار املاک کشور با چالش هایی نظیر نقدشوندگی پایین، هزینه های بالای معامله، شفافیت محدود، تمرکز مالکیت و دشواری دسترسی سرمایه گذاران خرد مواجه است. ساختار سنتی نقل وانتقال املاک، وابستگی شدید به اسناد فیزیکی و فرایندهای اداری پیچیده موجب شده است که مشارکت گسترده تر سرمایه گذاران و استفاده از ابزارهای نوین تأمین مالی با موانع جدی روبه رو شود. در چنین شرایطی، فناوری های نوظهور مالی و املاک [1] و به ویژه توکنایز دارایی ها مبتنی بر بلاکچین، به عنوان راهکاری نوین برای افزایش کارایی، شفافیت و دسترسی پذیری مطرح شده اند. توکنایز املاک به معنای تبدیل حقوق و منافع مرتبط با دارایی های غیرمنقول -از جمله مالکیت، منافع انتفاعی یا جریان های نقدی- به توکن های دیجیتال قابل انتقال بر بستر دفاتر کل توزیع شده است. این رویکرد می تواند امکان مالکیت کسری، تسویه سریع تر معاملات، کاهش هزینه های واسطه گری و شکل گیری بازارهای ثانویه را فراهم آورد. باوجوداین، اجرای چنین مدلی در ایران با ابهامات حقوقی و نهادی قابل توجهی مواجه است؛ از جمله نبود تعریف قانونی شفاف برای توکن های مبتنی بر دارایی، نامشخص بودن ماهیت حقوقی توکن ها، تداخل صلاحیت نهادهای ناظر، و عدم انطباق کامل قوانین سنتی املاک با سازوکارهای دیجیتال. هدف این مقاله، شناسایی چالش های حقوقی و ساختاری توکنایز املاک در ایران، بررسی تطبیقی تجربه های بین المللی و نمونه های خرده فروشی املاک و مستغلات در ایران با هدف، ارائه یک چهارچوب قانون گذاری و نهادی منسجم و بومی سازی شده است که ضمن حمایت از نوآوری، حقوق سرمایه گذاران و انسجام بازار را تضمین نماید. روش شناسی پژوهش: پژوهش حاضر از نظر هدف، کاربردی و از نظر روش، توصیفی-تحلیلی و تطبیقی است. گردآوری داده ها به شیوه اسنادی انجام شده و شامل بررسی منابع علمی، مقالات پژوهشی، گزارش های سیاستی، اسناد حقوقی و مقررات داخلی و خارجی مرتبط با بلاکچین، دارایی های دیجیتال و توکنایز املاک است. همچنین، اسناد منتشرشده توسط پلتفرم های فعال در حوزه توکنایز املاک در سطح بین المللی مورد مطالعه قرار گرفته اند. در گام نخست، مفاهیم بنیادین بلاکچین و توکن، با تمرکز بر تمایز میان فناوری ثبت غیرمتمرکز و ماهیت حقوقی توکن ها، تبیین شده است. سپس انواع توکن ها از منظر حقوقی (پرداختی، کاربردی، اوراق بهادار و توکن های مبتنی بر دارایی واقعی) بررسی و جایگاه توکن های ملکی در این طبقه بندی تحلیل شده است. در گام دوم، ساختار حقوقی و نهادی ایران از منظر قوانین املاک، تجارت، بازار سرمایه و نظام ثبت اسناد مورد واکاوی قرار گرفته و خلأها و نقاط ابهام مرتبط با توکنایز املاک شناسایی شده اند. در گام سوم، مطالعه تطبیقی تجربه کشورهای منتخب با رویکردهای متفاوت قانون گذاری انجام شده است تا الگوهای موفق و چالش های مشترک استخراج شود. در نهایت، با استفاده از تحلیل موضوعی، یافته ها در چهار محور اصلی شامل چالش های حقوقی، ظرفیت های اقتصادی، نحوه توصیف حقوقی توکن ها و الگوهای تنظیم گری جهانی دسته بندی و بر مبنای آنها، چهارچوب پیشنهادی قانون گذاری برای ایران ارائه شده است. نتایج پژوهش: نتایج پژوهش نشان می دهد که مهم ترین مانع توسعه توکنایز املاک در ایران، نبود چهارچوب قانونی شفاف برای تعریف و طبقه بندی توکن های مبتنی بر دارایی های غیرمنقول است. این ابهام موجب می شود که توکن ها در مرز میان ابزار پرداخت، اوراق بهادار یا صرفاً اسناد دیجیتال مالکیت قرار گیرند و در نتیجه، ریسک های حقوقی قابل توجهی برای سرمایه گذاران و پلتفرم ها ایجاد شود. افزون براین، تعدد نهادهای دارای صلاحیت بالقوه - از جمله نهادهای پولی، بازار سرمایه، بخش مسکن و ثبت اسناد-سبب تداخل وظایف و نبود مرجع واحد تصمیم گیر شده است. تحلیل تجربه های بین المللی نشان می دهد که در اغلب کشورها، توکنایز مستقیم مالکیت عینی ملک به ندرت اجرا می شود و مدل های غالب بر استفاده از ساختارهای حقوقی واسط نظیر شرکت های پروژه محور (SPV)، صندوق های سرمایه گذاری یا اوراق بهادارسازی جریان های نقدی مبتنی است. در این مدل ها، توکن ها نماینده منافع یا سهام در یک شخصیت حقوقی هستند و ثبت رسمی مالکیت ملک همچنان در چهارچوب نظام های ثبتی سنتی باقی می ماند. براساس یافته ها، یک مدل نهادی سه لایه برای ایران پیشنهاد می شود: 1. یک نهاد سیاست گذار و هماهنگ کننده کلان در حوزه مسکن و دارایی های توکن شده؛ 2. یک نهاد اجرایی - نظارتی برای صدور مجوز، نظارت بر افشا، ارزش گذاری و رعایت مقررات، و 3. یک نهاد واسط معتمد برای راستی آزمایی دارایی پایه، جلوگیری از فروش یا توثیق مضاعف و اتصال امن به نظام ثبت املاک. ارتباط این لایه ها امکان توکنایز به پشتوانه دارایی غیرمنقول در ایران را فراهم می کند. بحث و نتیجه گیری: بحث اصلی این پژوهش آن است که موفقیت توکنایز املاک در ایران بیش از آنکه وابسته به زیرساخت فنی بلاکچین باشد، نیازمند شفافیت حقوقی، انسجام نهادی و طراحی سازوکارهای حمایتی از سرمایه گذاران است. تجربه های جهانی نشان می دهد که توکنایز املاک زمانی پایدار و مقیاس پذیر می شود که در قالب ابزارهای مالی شناخته شده و تحت نظارت دقیق اجرا شود، نه به عنوان جایگزین کامل نظام ثبت رسمی املاک. براساس این، توصیه می شود ایران رویکردی تدریجی و مبتنی بر مدیریت ریسک اتخاذ کند؛ به گونه ای که در مرحله نخست، توکنایز منافع، واحدهای صندوق ها یا جریان های نقدی پروژه های ملکی در چهارچوب مقررات بازار سرمایه و با رعایت الزامات شفافیت، امانت داری و مبارزه با پول شویی اجرا شود. در مراحل بعدی، با توسعه استانداردها و تجربه اجرایی، می توان به سمت یکپارچه سازی محدود با نظام ثبت املاک حرکت کرد. در نهایت، توکنایز املاک می تواند ابزاری مؤثر برای افزایش نقدشوندگی، جذب سرمایه های خرد و ارتقای شفافیت بازار مسکن ایران باشد؛ مشروط بر آنکه در قالب یک چهارچوب قانون گذاری منسجم، بومی سازی شده و هماهنگ با ساختار حقوقی کشور طراحی و اجرا شود. تقدیر و تشکر: نویسندگان بر خود لازم می دانند یاد و نام شهید آیت الله سیدابراهیم رئیسی، رئیس جمهور فقید جمهوری اسلامی ایران را گرامی بدارند و از رویکردها و تلاش های ایشان در زمینه تقویت حکمرانی بخش مسکن، تأکید بر عدالت در دسترسی به مسکن، حمایت از سیاست های توسعه ای و سامان دهی ساختارهای حقوقی و نهادی این حوزه صمیمانه قدردانی نمایند. توجه ویژه ایشان به اصلاح فرایندهای تنظیم گری، شفافیت در بازار مسکن و بهره گیری از ظرفیت های نوین برای بهبود کارایی این بخش، الهام بخش چهارچوب تحلیلی و جهت گیری کلان این پژوهش بوده است. تعارض منافع: نویسندگان اعلام می کنند که هیچ گونه تعارض منافع در انجام و انتشار این پژوهش وجود ندارد.   [1] . FinTech  and PropTech  

مقدمه و اهداف: ناترازی مزمن در تأمین مالی مسکن در ایران، بیش از هر چیز به کاستی های حکمرانی، تعارض منافع، و نبود سازوکارهای اعتمادساز برای سرمایه گذاران خرد و نهادی بازمی گردد. در حقوق کامن لا، «تراستی » مستقل در ساختار  REIT، از منافع ذی نفعان صیانت کرده و انضباط افش ا، حسابرسی و مدیریت تعارض را تضمین می کند؛ حال آنکه در حقوق ایران «تراست» به عنوان شخص حقوقی مستقل تعریف نشده و عملاً نهادی به نام «هیئت امنا» در نهادهای عمومی و نیمه عمومی کارکردهای مشابهی را عهده دار است. با وجود این قرابت نهادی، هیئت امنا زمانی می تواند کارکرد تراستی را ایفا نماید که در نقش امین فعالیت نماید. این چکیده مبسوط یک الگوی هیئت امنایی بومی را معرفی می کند که در آن صندوق ملی مسکن در مقام «هیئت امنای مرکزی با کارکرد امین» بوده و صندوق های استانی مسکن در لایه اجرا بر مبنای مشارکت عمومی–خصوصی (PPP) فعالیت می کنند. اهداف چهارگانه عبارت اند از: 1. ترجمه کارکردهای تراستی به زبان حقوق و رویه های اجرایی ایران از مسیر هیئت امنا؛ 2. هم ترازی حفاظت از منافع سرمایه گذار با اهداف اجتماعی (مسکن حمایتی/استیجاری، بازآفرینی و...)؛ 3. تمرکززدایی اجرا با حفظ استانداردهای حکمرانی یکنواخت؛ و 4. گشودن دو مسیر ابزاری برای صندوق های قابل معامله بورسی و صندوق های غیرقابل معامله تحت نظارت صندوق ملی مسکن، بدون کاهش سطح صیانت نهادی. پیشنهاد سیاستی اصلی، بازنگری آیین نامه ۱۴۰۴ صندوق های املاک و مستغلات برای پیش بینی جایگاه «امین/هیئت امنایی» برای صندوق ملی مسکن در ابزارهای بورسی و غیر بورسی است. روش: روش این پژوهش برپایه مطالعه اسناد، مقایسه بین المللی، و طراحی نهادی شکل گرفته است. در گام نخست، قوانین و آیین نامه های موجود در ایران بررسی شده که در آنها از سازوکار «هیئت امنا» استفاده می شود. نمونه هایی مانند اساسنامه صندوق ملی مسکن، صندوق نوآوری و شکوفایی، و مقررات صندوق های بازنشستگی نشان دادند که این نهاد در ایران ظرفیت ایفای نقش نظارتی و امانی را دارد. سپس به مطالعه تطبیقی پرداخته می شود؛ به ویژه ساختار صندوق های سرمایه گذاری املاک و مستغلات (REITs) در کشورهایی مانند آمریکا و برخی کشورهای آسیایی. در این بررسی مشخص شد که در آن کشورها «تراستی/امین» مسئول حمایت از سرمایه گذاران و تضمین شفافیت است. در گام بعد، وظایف اصلی تراستی مانند حفاظت از منافع ذی نفعان، مدیریت تعارض منافع، حسابرسی مستقل، و رعایت اصول شفافیت استخراج شده است. این وظایف به زبان ساده دسته بندی و سپس با شرایط حقوقی و نهادی ایران تطبیق داده شده است. نتیجه این تطبیق، طراحی یک مدل دو سطحی بود: در سطح اول، صندوق ملی مسکن به عنوان هیئت امنای مرکزی، نقش ناظر اصلی و حافظ منافع سرمایه گذاران را برعهده دارد. در سطح دوم، صندوق های استانی مسکن با مشارکت بخش خصوصی تشکیل می شوند و وظیفه اجرای پروژه ها را براساس نیازهای محلی دارند. برای اطمینان از اجرای درست، معیارهایی مانند گزارش دهی شفاف، حسابرسی منظم، کمیته های ریسک، و کنترل های ضدسوداگری در الگو گنجانده شده است. این روش ترکیبی کمک می کند تا هم اصول امانی رعایت و هم سرعت عمل در سطح استان ها حفظ شود. نتایج: نتایج این مطالعه نشان می دهد که با وجود تفاوت نظام قانونی ایران با کشورهایی که نظام کامن لا دارند، می توان وظایف اصلی یک تراستی را در قالب «هیئت امنا» و بدون نیاز به تغییرات بنیادین در ساختار حقوقی کشور پیاده سازی کرد. با این نکته که هیئت امنا باید در نقش امین فعالیت نماید. نخستین دستاورد این است که صندوق ملی مسکن، در جایگاه هیئت امنای مرکزی، می تواند وظایفی مانند حمایت از سرمایه گذاران، کنترل ریسک، و رسیدگی به تعارض منافع را به طور رسمی و شفاف برعهده گیرد. این موضوع اعتماد سرمایه گذاران را افزایش می دهد و زمینه ورود منابع مالی بیشتر به بخش مسکن را فراهم می کند. دومین نتیجه، تقویت نقش استان ها در اجرای پروژه هاست. با راه اندازی صندوق های استانی که اکثریت سهام آنها در اختیار بخش خصوصی است، پروژه ها می توانند متناسب با شرایط هر استان تعریف و اجرا شوند. درعین حال، صندوق ملی مسکن با ابزارهایی مانند مجوزدهی، نظارت، و ارزیابی عملکرد، مانع از انحراف یا ضعف مدیریتی می شود. سومین دستاورد، گسترش ابزارهای مالی است. در کنار صندوق های بورسی که در بازار سرمایه فعالیت می کنند، امکان ایجاد صندوق های غیربورسی نیز وجود دارد. این صندوق ها زیر نظر صندوق ملی مسکن می توانند پروژه های سیاست محور مانند مسکن استیجاری یا بازآفرینی بافت های فرسوده را اجرا کنند. به طورکلی، نتایج نشان می دهد که این الگو می تواند شفافیت را افزایش دهد، از منافع سرمایه گذاران محافظت کند، عدالت منطقه ای را تقویت نماید و هم زمان اهداف کلان سیاستی در حوزه مسکن را محقق کند. بحث و نتیجه گیری: این الگو نشان می دهد که کارویژه های امین را می توان بی نیاز از واردات قالب حقوقی تراست و از طریق توانمندسازی هیئت امنای مرکزی (صندوق ملی مسکن) و نهادینه سازی قواعد امانی در آیین نامه ها، میثاق های رفتاری و رویه های نظارتی پیاده سازی کرد. لایه استانیِ تمرکززدایی شده با بهره گیری از مزیت اطلاعات محلی، اجرا را شتاب می دهد؛ درحالی که کنترل های یکنواختِ سطح ملی، قابلیت مقایسه، پاسخ گویی و جلوگیری از انحراف مأموریت را تضمین می کند. رویکرد دوگانه ابزارها - بورسی برای وسایط بازارمحور و غیربورسیِ تحت نظارت صندوق ملی مسکن برای مأموریت های عمومی- گلوگاه های تنظیم گری را می کاهد و دامنه پوشش سیاستی را می گسترد. البته اجرای این مدل بدون چالش نیست. خطراتی مانند سیاسی شدن تصمیم ها، ضعف مدیریتی در برخی استان ها، یا تعارض منافع وجود دارد. برای کاهش این ریسک ها، ابزارهایی مثل حسابرسی مستقل، گزارش دهی شفاف، انتخاب مدیران با صلاحیت حرفه ای و نظارت دقیق بر عملکرد پیش بینی شده است. در مجموع، این الگو یک مسیر عملی و بومی برای گسترش تأمین مالی مسکن در ایران ارائه می دهد. مدلی که هم منافع سرمایه گذاران را حفظ می کند و هم اهداف سیاستی مثل افزایش مسکن حمایتی و کنترل سوداگری را دنبال می کند. محدودیت پژوهش نیز هنجاری بودن طراحی و فقدان پنل دلفی یا آزمون میدانی است. مسیر آتی، اجرای پایلوت در چند استان با شدت های نظارتی متفاوت، سنجش پیامدهای حمایتی-بازاری، و بازطراحی منشورها بر مبنای شواهد خواهد بود. بدین ترتیب، با ترجمه انضباط امانی به عمل حکمرانی ایرانی و تکیه گاه قراردادن صندوق ملی مسکن در رأس و واگذاری انعطاف اجرا به استان ها، می توان به گسترش تأمین مالی شفاف، عادلانه و سازگار با اهداف سیاستی در بخش مسکن دست یافت. تقدیر و تشکر: این پژوهش به یاد و احترام شهید جمهور تقدیم می شود؛ کسی که با دغدغه ای عمیق نسبت به عدالت اجتماعی، ایده شکل گیری صندوق ملی مسکن را در مسیر حل یکی از ریشه دارترین مسائل جامعه یعنی بحران مسکن دنبال کرد. تلاش او برای استفاده از ظرفیت های حقوقی و نهادی، نشان دهنده باورش به این بود که راهکارهای پایدار، تنها در سایه ساختارهای شفاف و کارآمد به دست می آیند. پژوهش حاضر، ادامه همان نگاه است؛ نگاهی که تأمین مسکن را نه صرفاً یک فعالیت اقتصادی، بلکه بخشی از مسئولیت اجتماعی و عدالت محور می بیند. تعارض منافع: نویسندگان اعلام می کنند که این مقاله برای وبگاه های دیگر ارسال نشده و هیچ سازمان و یا ارگانی بابت انجام این تحقیق سفارشی به نویسندگان نداده است. همچنین اعلام می شود که مطالب مقاله توسط نویسندگان تهیه شده و کپی برداری از سایر منابع نیست.

بحران مسکن ایران، با توجه به تورم بالا و ناکارآمدی نظام تأمین مالی سنتی، نیازمند بازتعریف سازوکارهای مالی و مدل های نوین است. گسترش دانش مالی و فناوری، ابزارهای متنوعی را در بازارهای مالی ایجاد کرده که هرکدام قابلیت حل بخشی از چالش های این حوزه را دارند؛ اما استفاده مؤثر از این ابزارها مستلزم تعیین زمان، حجم منابع و مرحله اجرای پروژه توسط یک نهاد بالاسری است که مدیریت کلان پروژه های مسکن را برعهده دارد. این نهاد با هماهنگی بین ابزارها می تواند تخصیص منابع را بهینه کرده و پویایی سیستم تأمین مالی را افزایش دهد. این پژوهش با هدف طراحی مدل پایدار تأمین مالی املاک، ابزارهای موجود را از طریق تحلیل مضمون و مصاحبه با خبرگان بررسی کرده است. یافته ها نشان می دهد ابزارهای رایج به دلیل تورم بالا و نبود چارچوب نهادی یکپارچه، در شرایط کنونی اقتصاد ایران کارایی لازم را ندارند. مدل پیشنهادی پژوهش، «صندوق ملی مسکن» (مطابق قانون جهش تولید مسکن ۱۴۰۰) را به عنوان نهاد محوری معرفی می کند که ترکیبی از ابزارهای مالی را در چارچوبی هماهنگ به کار می گیرد. نتایج نشان می دهد این رویکرد ترکیبی، مبتنی بر نهادسازی و استفاده همزمان از ابزارهای چندبازاری، نه تنها بحران مسکن را کاهش می دهد، بلکه با ایجاد انگیزه سودآوری برای بخش خصوصی، مشارکت فعال آن را جلب می کند. سازوکارهایی مانند «زنجیره تأمین مالی» امکان حل مسئله مسکن را با تکیه بر درآمدهای آتی (به جای پس انداز گذشته) فراهم می کنند. همچنین کاهش فشار بر بودجه دولت، اجرای همزمان پروژه های توسعه بیشتر را ممکن می سازد.

مدیریت نقدینگی از وظایف مهم بانک هاست که برای اجرای درست آن نیاز به ابزارهای لازم است. در سال های اخیر بازار بین بانکی توانسته است نقش مفیدی در تأمین منابع مالی و مدیریت نقدینگی بانک ها ایفا نماید. بانک مرکزی در جایگاه تنظیم کننده این بازار، تمام امور مربوط به آن را برعهده دارد و جهت اعمال سیاست پولی در این بازار با خلق ابزارهای جدید می تواند بر کارایی این بازار و کمک به اعضای آن نقش مفیدی داشته باشد. صندوق سرمایه گذاری مشترک بازار پول از مهم ترین ابزارهای بازار بین بانکی است که در کشورهای غربی و اسلامی استفاده می شود. این مقاله به روش توصیفی و تحلیل محتوا با استفاده از منابع کتابخانه ای در اثبات این فرضیه تلاش می کند که بانک مرکزی می تواند از ابزار صندوق سرمایه گذاری مشترک بازار پول در کنار دیگر ابزارهای فعال در این بازار برای کارآمدتر نمودن نقش بازار بین بانکی در سیاست های بازار پول استفاده کند. نتایج این مقاله نشان می دهد که بانک مرکزی می تواند با اتخاذ سیاست های مناسب در تشکیل این صندوق، راه را برای تشکیل و به کارگیری آن مهیا نماید.