سند رسمی مالکیت

شرط لازم برای اقامه دعوای خلع ید، مالکیت خواهان در زمان اقامه دعواست. در فرضی که خواهان، سند رسمی مالکیت دارد دعوای او علیه متصرف غیر مجاز ملک پذیرفته است، اما اگر او سند مالکیت رسمی نداشته باشد، در این که می تواند دعوای خلع ید اقامه کند یا خیر، در رویه قضایی اختلاف نظر زیادی وجود دارد. نظریه غالب، پذیرش دعوای خلع ید از ناحیه چنین شخصی است. اما در مورد نحوه اثبات مالکیت، به لحاظ آیین دادرسی نیز اختلاف رویه وجود دارد. در حالی که برخی معتقدند خواهان بدواً باید با اقامه دعوای اثبات مالکیت، مالکیت خود را با رأی قطعی ثابت و سپس دعوای خلع ید اقامه کند. برخی دیگر معتقدند او می تواند دعوای اثبات مالکیت و خلع ید را در یک دادخواست اقامه کند و دادگاه توأمان به آن دو رسیدگی می نماید. حتی برخی که البته در اقلیت هستند معتقدند صرف دعوای خلع ید کفایت می کند و اثبات مالکیت از شرایط اقامه دعوای خلع ید و لازمه آن است و دادگاه بدون درخواست صریح خواهان نیز باید به آن رسیدگی کند و با احراز آن، حکم به خلع ید صادر نماید. این اختلاف رویه ناشی از اختلاف نظری است که سال ها نسبت به مدلول مواد 22، 46، 47 و 48 ق.ث در دکترین وجود داشته و به رویه قضایی نیز راه یافته است. این مواد به روشنی بر عدم امکان اثبات مالکیت ملک ثبتی، جز با سند رسمی دلالت دارد. اما رویه عملی محاکم به ویژه بعد از انقلاب و موضع شورای نگهبان خلاف آن است. قانون گذار هم ظاهراً در تردید از وضع یک قانون صریح، سال ها مصلحت را در سکوت دانسته و محاکم را به حال خود رها کرده بود. اما اخیراً با تصویب ماده 62 قانون احکام دائمی برنامه های توسعه کشور به آن گروه ملحق شده است که برای اثبات مالکیت نسبت به ملک ثبتی، سند رسمی را لازم نمی دانند. حتی این ماده امکان معارضه سند عادی با سند رسمی را پذیرفته است. این امر سبب آشفتگی در آراء محاکم شده به گونه ای که سرنوشت دعوا در این موارد تا حد زیادی به سلیقه قاضی بستگی داشته و نوعی اجتهاد به رأی حاکم شده است. در این مقاله تلاش شده ضمن نقد رأی یکی از محاکم، موضع اخیر دکترین و رویه قضایی را حتی المقدور تبیین نماییم.

قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول با دو هدف اصلی «اعطای اعتبار مطلق به اسناد رسمی مالکیت» و «سلب اعتبار از اسناد عادی معاملات املاک» تصویب شد. با این حال این پرسش قابل طرح است که راهکارهای حقوقی پیش بینی شده در این قانون به ویژه به واسطه تغییرات متعدد مفاد آن در فرایند تصویب، تا چه میزان می تواند معضلات حقوقی موجود در حوزه معاملات املاک را حل کرده و دو هدف اصلی مذکور در فوق را تامین کند؟ مقاله حاضر با رویکردی تطبیقی تحلیلی و با نگرشی انتقادی به رویکردهای این قانون در حل چالش های معاملات حوزه املاک به این نتیجه رسیده است که قانون حاضر به دلیل عدم هماهنگی مقررات آن با نوع نظام ثبتی ترسیم شده در قانون ثبت اسناد و املاک و نیز تعارض و ابهام های متعدد در مفاد آن و استثناء های متعدد وارد بر احکام اصلی مندرج در آن، تا حد زیادی از اهداف ترسیم شده مذکور فاصله گرفته و سبب طرح دعاوی جدیدی در رویه قضایی و تشتت در آرای قضایی مرتبط خواهد شد.  بر همین اساس برای تقویت کارآمدی این قانون، پیشنهادهایی در چهارچوب «هم گرایی میان قانون الزام و قانون ثبت از طریق راهبردهای تفسیری برای قضات و بازنگری در مقررات قانون برای تطبیق با مبانی نظام ثبت املاک ایران یا تدوین قانون جدید ثبت»، «بازتعریف اصل لزوم ثبت معاملات با محوریت ثبت حقوق عینی»، «مقابله با ورود اسناد عادی به نظام ثبتی» و «حفظ اعتبار اسناد رسمی که تا پیش از این قانون صادر شده اند» ارائه شده است.