انتخاب مسکن

نظریه «ادوار زندگی» مهم ترین ابزار برای درک صحیح از ویژگی های مسکن و خانوارها است که رفتار خانوارها در سطح شهر را منعکس می کند. در این نظریه، خانوارها براساس ویژگی هایی نظیر بعد خانوار، تعداد فرزندان محصل، وضعیت اشتغال سرپرست، دهک درآمد و ... تعریف می شوند و در نتیجه هر خانوار اولویت های متفاوتی در انتخاب مسکن دارد. هدف این پژوهش تحلیل ویژگی های مؤثر خانوارها بر انتخاب مسکن است که در دو بخش واحد مسکونی و کیفیت دسترسی به خدمات تدوین شد. به منظور سنجش متغیرها، شهر تهران به عنوان نمونه موردی انتخاب شد و داده های پژوهش از طرح هزینه-درآمد مرکز آمار و برداشت کاربری طرح تفصیلی شهر تهران اخذ شده است. در ابتدا و با استفاده از روش مولتی نامینال تک متغیره و تحلیل خوشه ای، از میان دو گروه ویژگی های «واحد مسکونی» و «کیفیت دسترسی به خدمات»، ویژگی های مؤثر در مدل انتخاب مسکن شناسایی شدند، متغیرهای مؤثر در انتخاب «واحد مسکونی» شامل متراژ زیربنا، نوع اسکلت بنا و متغیرهای مؤثر در «دسترسی به خدمات» شامل دسترسی به خدمات آموزشی و سیستم حمل ونقل عمومی بودند که در مجموع 6 حالت برای انتخاب واحد مسکونی و 8 حالت برای دسترسی به خدمات ایجاد شد. سپس ارتباط میان ویژگی خانوار و انتخاب مسکن با استفاده از روش رگرسیونی مولتی نامینال چند متغیره در نرم افزار R اجرا شد. تحلیل نتایج مشخص کرد، (1) واحدهای مسکونی با متراژ 60–90 مترمربع برای خانوارهای دارای محصل بیشترین جذابیت را دارد، هرچند در پیشینه پژوهش، رابطه میان محصلان و متراژ واحد مسکونی اثبات شده است لیکن در این پژوهش مساحت مشخصی برای خانوارهای دارای محصل مشخص شده است و در سایر متراژ زیربناها، این رابطه وجود ندارد. (2) با افزایش دهک درآمدی تمایل خانوارها به سکونت در نزدیکی فضاهای آموزشی و فاصله گرفتن از سیستم حمل ونقل عمومی بیشتر می شود. (3) خانوارهای با وضعیت اشتغال سرپرست در گروه کارگر غیرساده در مقایسه با خانوارها با سرپرست کارگرساده، تمایل بیشتری به انتخاب سکونت در نزدیکی به سیستم حمل ونقل عمومی دارند که نشان دهنده ی اختلاف استطاعت مالی این دو گروه خانوار است. نتیجه ی مهم دیگر در گروه متغیرهای «محل سکونت» و «ویژگی خانوار» آن است که تنها متغیرهای مرتبط با شغل و درآمد در انتخاب محل سکونت مؤثر است و سایر ویژگی های اجتماعی و جمعیتی خانوارها رابطه ی معناداری با محل سکونت خانوار ندارد که خود می تواند بازتابی از شرایط سکونت، نداشتن هویت و پرستیژ محله های شهر، جدایی گزینی اجتماعی در شهر تهران، سیاست گذاری های نادرست در حوزه کالای عمومی و شرایط نامناسب توزیع مسکن در این شهر است.

این مقاله موضوع انتخاب مسکن را در شرایط فازی مورد مطالعه قرار می دهد. در این مقاله روش فاصله ی فازی برای انتخاب معرفی می شود. روش شناسی انتخاب مسکن با رویکرد فاصله ی فازی، بر پایه ی به حداقل رساندن فاصله ی فازی ویژگی ها با مقادیر مطلوب آن ها در شرایط فازی می باشد. این در حالی است که در مدل های انتخاب گسسته، مبنای انتخاب مسکن بر پایه ی حداکثر کردن مطلوبیت گزینه هاست. در شرایطی که گزینه های موجود و گزینه های مطلوب دارای مقادیر فازی هستند، می توان با اندازه گیری فواصل میان آن ها و یافتن کم ترین فاصله، بهترین گزینه را برگزید. در این تحقیق که برای واحدهای مسکونی مناطق شهری استان همدان انجام شده است، نتایج برآورد مدل نشان می دهد که برای جامعه ی مالکان با توجه به ویژگی های لحاظ شده برای آن ها، در میان فواصل فازی، کم ترین مقدار مربوط به دهک چهارم می باشد. این بدان معنی است که واحدهای مسکونی قرار گرفته در این طبقه به صورت تقریبی برای انتخاب ایده آل می باشند. در مورد مستأجران نیز، دهک سوم با مقدار 659 واحد، کم ترین مقدار فاصله ی فازی را دارد. طبقه بندی JEL: R39 ,R29 ,D81 ,C02, C44

تنوع در انتخاب، ترجیح و رضایت از مسکن، تفاوت ها و تغییراتی را در سبک زندگی مسکونی و به دنبال آن در الگوی سکونتی می تواند به همراه داشته باشد. از این نظر، توجه به ترجیح و انتخاب مسکن و تقاضاهای متنوع مردم با توجه به سبک زندگی، در ادراک و ارزیابی محیط مسکونی ضرورتی اجتناب ناپذیر است. در همین راستا، ضمن مرور ادبیات و مفاهیم مربوط به سبک زندگی و عوامل مؤثر، در جامعه آماری موردمطالعه پرسشنامه ای با 125 گویه طراحی و تدوین گردیده است. هدف این پژوهش، شناسایی مفهوم سبک زندگی و تأثیر آن در انتخاب، ترجیح و رضایت مسکونی و درنهایت ارائه الگوی سکونتی با توجه به روابط بین متغیرها است که ویژگی های الگویی ترجیح با تحلیل خوشه ای، عوامل انتخاب مسکن با تحلیل عاملی و رضایت مسکونی و ارتباط درونی آن ها با ترجیح مسکونی از طریق تحلیل عاملی و روش سلسله مراتبی و تحلیل واریانس موردبررسی قرارگرفته است. نتایج نشان می دهد در بین عوامل انتخاب عامل ایمنی، دسترسی و ویژگی های کالبدی، اقتصادی و اجتماعی با توجه به سطح معناداری کمتر از 05/0 با الگوهای چهارگانه سکونت تفاوت معناداری وجود دارد و تنها در عامل اوقات فراغت و تفریح تفاوت معناداری کمتر است. در ترجیح مسکن، خانوارها بر اساس تعداد خوشه ها به چهار الگوی سکونتی (شهر محور، طبیعت محور، اجتماع محور و سودمحور) طبقه بندی شده و سطح معناداری واریانس در چهار خوشه در عامل های 2، 3، 4، 5، 6، 8، 9، 11 خیلی زیاد و در عامل 6 زیاد، درحالی که در عامل های 1 و 10 چندان معنادار نیست. همچنین بین ویژگی های جمعیت شناختی خانوارها با الگوهای سکونتی ترجیح مسکن رابطه معناداری وجود ندارد و بر اساس ترجیح مسکن، رضایت افراد از واحدهای سکونتی شان در حد متوسط به پایین ارزیابی شده است.

خانوارها برای مسکن بهتر در شهر جابه جا می شوند و کالای عمومی یکی از عوامل مهم در این جابه جایی است اما این کالا برای تمامی خانوارهای شهر اهمیت یکسانی ندارد و توزیع فضایی آن در شهر یکنواخت نیست. به منظور بررسی تقصیلی کالای عمومی به دو گروه خالص و ناخالص تفکیک شده است و هدف اصلی پژوهش سنجش تأثیر این کالا درمیان تمامی خانوارها و گروه درآمدی بالا است. روش پژوهش به صورت کمّی و مدل سازی عامل مبنا انجام شده است. داده های اولیه مدل از سرشماری عمومی نفوس و مسکن (1395) و طرح رصد کیفیت محلات (95-1394) شهرداری تهران اخذ شدند. نتایج نشان داد گروه کالای عمومی ناخالص در انتخاب مسکن کلِ خانوارهای شهر مؤثر است. ازمیان متغیرهای این گروه، برای تمامی خانوارهای شهر، بیشترین تأثیر را «دسترسی به سیستم حمل ونقل عمومی» دارد، ولی این متغیر در انتخاب خانوارهای بادرآمد بالا تأثیرگذار نیست. متغیر «دسترسی به فضای آموزشی» نیز کمترین تأثیر را میان تمامی خانوارها دارد، ولی در گروه درآمدی بالا، این کالا بیشترین تأثیر را دارد. در گروه کالای عمومی خالص، تمامی متغیرها در انتخاب مسکن کلِ خانوارهای شهر مؤثر است و متغیر «امنیت» بیشترین میزان تأثیر را دارد. در مقام مقایسه با گروه درآمدی بالا، به جز «فاصله تا فضای آموزشی»، سایر متغیرها تأثیر معناداری در انتخاب مسکن ندارند که نشان از توزیع فضایی نامتوازن کالای عمومی خالص در سطح شهر و همگنی توزیع فضایی در محل سکونت خانوارهای با درآمد بالا دارد، هم چنین براساس پیشینه پژوهش، فضای آموزشی در گروه درآمدی بالا به عنوان معیاری از کیفیت محله مطرح است. 

بیان مسئله: کیفیت کالبدی و کارکردی معماری مسکن، در کنار ویژگی های جمعیت شناختی خانوار، نقش تأثیرگذاری در انتخاب مسکن ایفا می کند. در این فرایند، خانوارها از میان گزینه های موجود، مسکنی را برای سکونت خود برمی گزینند؛ که ممکن است تفاوت هایی با انتظارات و ترجیحات ذهنی آنها داشته باشد و در نهایت این شکاف منجر به نارضایتی شود. هدف پژوهش: لذا، این پژوهش با دو هدف اصلی انجام شده است. اول تحلیل اثر کیفیت کالبدی و کارکردی معماری مسکونی و مشخصات خانوار بر انتخاب شاخص های کیفی کالبدی و کارکردی مسکن در وضعیت موجود و دوم شناسایی کیفیت معماری مسکن مورد انتظار خانوار، که نتیجه قیاس و رتبه بندی این دو، در بستر ویژگی های جمعیت شناختی؛ نهایتا به دانش کاربردیتری برای طراحی معماری مسکن متناسب تر با نیاز هرگروه از بهره بران مسکن منجر خواهد شد. روش پژوهش: این پژوهش از منظر روش، توصیفی-تحلیلی بوده و با هدف کاربردی، به شیوه جمع آوری داده پیمایشی و میدانی و با استفاده از پرسشنامه، مصاحبه حضوری و برداشت از مکان انجام شد. جامعه آماری این پژوهش، خانوارهای ساکن در خانه های شهر اراک بودند. برای انتخاب نمونه آماری به روش نمونه گیری تصادفی ساده، از جدول مورگان استفاده شد و برای ضریب اطمینان، پرسشنامه بین 700 نفر توزیع شد. در تجزیه و تحلیل اطلاعات و داده ها از ضریب همبستگی اسپیرمن، میانگین، توزیع فراوانی، چولگی، کشیدگی و سایر آزمون های آماری و نرم افزار اکسل و اس پی اس اس استفاده شد. نتیجه گیری: نتایج نشان داد که کیفیت کالبدی و کارکردی معماری و مشخصات جمعیت شناختی نقش معناداری در انتخاب مسکن دارد. با این حال اغلب تفاوت های قابل توجهی میان ترجیحات ایده آل ذهنی افراد و مسکن انتخابی آن ها وجود دارد؛ مانند تمایل به فضای نیمه باز، جنس کفسازی، اندازه پنجره ها، محل ورودی فضای نیمه باز، حریم فضایی، طراحی آَشپزخانه و غیره. این یافته ها بر اهمیت شناخت عمیق از ارزش های ذهنی و ترجیحات مسکونی ساکنان مسکن تأکید می کند.

بیان مسئله: تصمیم گیری طراحان و معماران در اولویت دهی به شاخص های کیفی مسکن مورد نظر کاربران، یکی از مسائل حائز اهمیت در طراحی مسکونی به شمار می رود. به همین منظور، نقش کیفیت مسکن و شاخص های وابسته به آن در انتخاب و ترجیحات مسکن در مطالعات مختلف بررسی شده است. با این حال، این تحقیقات به دلیل گستردگی و تنوع روش ها، کم توجهی به شاخص های طراحی معماری، تعاریف متفاوت از عوامل مؤثر بر کیفیت مسکن و همچنین تناقضات در نتایج و خلأهای پژوهشی، نتوانسته اند به خوبی به چالش های طراحان و معماران پاسخ دهند. هدف پژوهش: هدف این پژوهش شناسایی، مقایسه و بررسی نتایج پژوهش های مرتبط با تأثیر شاخص های مؤثر بر کیفیت معماری مسکونی از دیدگاه کاربران در انتخاب یا ترجیح مسکن است. این تحقیق به شناسایی خلأها و تناقضات موجود در مطالعات قبلی پرداخته و در نهایت، نتایج به دست آمده را برای استفاده در طراحی مسکن در شهرهای مورد بررسی و کمک به پژوهش های آینده، ارائه می دهد. روش پژوهش: در این پژوهش، با استفاده از روش فراتحلیل و مرور نظام مند کیفی و کمّی، کلیه پژوهش های مرتبط با نقش «کیفیت مسکن» و «ویژگی های خانوار» در «انتخاب مسکن» و یا «ترجیحات مسکن» از میان مقالات علمی پژوهشی کشور ایران در سال های 1388 تا 1402 بررسی و محدود به شاخص های مربوط به فضای داخلی واحدهای مسکونی و ساختمان ، غربالگری شد. نتیجه گیری: نتایج متوجه این خلأ است که از نظر پراکندگی جغرافیایی پژوهش های این حوزه درشهرهای بزرگ بودند و تناقض ها در مورد چگونگی تأثیر شاخص های مختلف کیفی مسکن و مشخصه های خانوار در انتخاب یا ترجیح آن به تفکیک شهر نمایان شد. شا خص های اندازه و متراژ واحد و تعداد اتاق خواب در حوزه واحد مسکونی و ملاحظات ایمنی و امنیتی و نما بیشترین تکرار و شاخص هایی مانند روابط عملکردی فضاها، انعطاف پذیری معماری، جهت گیری ساختمان، خانه هوشمند، مشارکت در طراحی و ... کمترین میزان توجه در مطالعات را به خود اختصاص دادند و تعداد متوسط شاخص در پژوهش های انتخاب مسکن کمتر از مطالعات ترجیحات مسکن گزارش شد.