شاخص قیمت مسکن

هدف این مقاله بررسی اثرات سیاست پولی بر تولید و سطح عمومی قیمت ها از راه کانال قیمت دارایی ها (شاخص قیمت مسکن) در ایران طی دوره ی 4Q1387- 1Q1368 است. بدین منظور، با استفاده از الگوی تصحیح خطای برداری (VEC) اثرات سیاست پولی از راه این کانال بررسی می گردد. به طور کلی، نتایج نشان می دهد که شوک بدهی بانک ها به بانک مرکزی به عنوان ابزار سیاست پولی از راه شاخص قیمت مسکن دست کم در کوتاه مدت می تواند سطح تولید را افزایش و سطح عمومی قیمت ها را کاهش دهد. بنابراین، بانک مرکزی می تواند با دادن تسهیلات به بانک ها دست کم در کوتاه مدت هم به طور مستقیم و هم از راه شاخص قیمت مسکن سطح تولید را تقویت و سطح عمومی قیمت ها را کنترل کند. همچنین، دریافتیم که شوک نسبت سپرده های قانونی به طور عمده مستقیم سطح تولید را متأثر می سازد و از راه شاخص قیمت مسکن اثر چندانی بر سطح تولید و قیمت ها ندارد. بنابراین، در استفاده از این ابزار به عنوان ابزار سیاست پولی، کانال شاخص قیمت مسکن در اثرگذاری سیاست پولی در حد ناچیزی و تنها بر سطح تولید مؤثر است.

در سال های اخیر بازار مسکن همواره با نوسان های سوداگرانه مواجه بوده است. یکی از عوامل اصلی رشد جهشی قیمت مسکن، تقاضای دارایی و بورس بازی مسکن است که ریشه در مشکلات ساختاری اقتصاد کلان از جمله رشد شتابان نقدینگی و عدم ظرفیت پذیری سایر بخش های اقتصادی و بازار سرمایه برای جذب این نقدینگی دارد. در این مطالعه اثر نقدینگی بر نوسان قیمت بازار مسکن در ایران و 20 کشور OECD که نوسان های قیمت مسکن در دهه های اخیر در آنها بیش از سایر کشورها به چشم می خورد بررسی شده است. برآوردها با استفاده از مدل پانل دیتا و با داده های فصلی (2009-1980) انجام شده است. ابتدا مدل پایه برای تمام کشورهای منتخب برآورد می شود. سپس کشورها به دو گروه کشورهای دارای درآمد نفتی و کشورهای فاقد درآمد نفتی تقسیم و نتایج حاصل از رگرسیون با هم مقایسه می شوند. نتایج تخمین ها حاکی از آن است که در مدل های مورد مطالعه نقدینگی اثر مثبت و معناداری بر قیمت مسکن دارد و ضریب یاد شده در گروه اول به مراتب بیشتر است و سهم قابل توجهی از نوسا ن های قیمت مسکن از طریق نقدینگی موجود در این بخش توضیح داده می شود. متغیر درآمد نفت در کشورهای گروه اول اثر مثبت و کاملاً معناداری بر نوسان قیمت مسکن دارد و شدت آن بر نوسان قیمت مسکن به طور مستقیم و غیرمستقیم (از طریق نقدینگی) 36 درصد بیشتر از کشورهای فاقد درآمد نفت می باشد.

در سال های اخیر قیمت مسکن در برخی دوره ها از رشد قابل توجهی برخوردار بوده است ازاین رو نوسانات شدید قیمت مسکن و اثرات و تبعات اقتصادی و اجتماعی آن، زیان های گسترده ای بر خانوارها و عملکرد دیگر بخش های اقتصادی داشته است و موجب اخلال در تأمین مسکن مصرفی بوده است. لذا شوک های بازار مسکن از اهمیت ویژه ای برخوردار می باشند. ازاین رو هدف مطالعه حاضر بررسی اثر شوک های متقابل شاخص قیمت مسکن و حجم معاملات مسکن در استان های ایران طی سال های 1399-1388 با استفاده از روش GVAR می باشد. به طوری که نتایج نشان می دهد بر اساس نمودارهای واکنش شاخص مسکن به شوک های شاخص مسکن و حجم معاملات، شاخص قیمت مسکن تمامی استان ها به جز هفت استان نسبت به شوک های شاخص قیمت مسکن تهران واکنش بیشتری نسبت به شوک های حجم معاملات مسکن تهران داشته اند. بر اساس نمودارهای واکنش حجم معاملات نسبت به شوک های حجم معاملات و شاخص قیمت مسکن، شاخص حجم معاملات مسکن تمامی استان ها به جز یازده استان، نسبت به شوک های شاخص قیمت مسکن تهران واکنش بیشتری نسبت به شوک های حجم معاملات مسکن تهران داشته اند. بر اساس نمودارهای تجزیه واریانس شاخص قیمت مسکن، بیشتر تغییرات شاخص قیمت مسکن سیزده استان، ناشی از تغییرات شاخص حجم معاملات مسکن تهران می باشد و بیشتر تغییرات شاخص قیمت مسکن سایر استان ها ناشی از تغییرات شاخص قیمت مسکن تهران می باشد. مطابق نمودارهای تجزیه واریانس حجم معاملات مسکن، بیشتر تغییرات شاخص حجم معاملات مسکن چهارده استان ناشی از تغییرات شاخص حجم معاملات مسکن تهران می باشد و بیشتر تغییرات حجم معاملات مسکن سایر استان ها ناشی از تغییرات شاخص قیمت مسکن تهران می باشد.

تعیین حداقل حقوق و دستمزد به عنوان یکی از مهم ترین متغیرهای بازار کار به شمار می رود و نیروی کار اعم از نیروی کار تازه وارد و نیروی کار با سابقه خواستار دریافت حقوق مناسب می باشند تا انگیزه کافی برای ارائه خدمات داشته باشند. به همین دلیل دولت ها تعیین حداقل حقوق و دستمزد را یکی از خطیرترین مسئولیت های خود می دانند چرا که باید سطحی از حقوق را تعیین نمایند که رفاه نیروی کار و خانوادههای آنان را تضمین می کند. آن چه که مشخص است در اقتصاد ایران که همواره درگیر تورم های بالا بوده است سطح دستمزدها نتوانسته همپای تورم افزایش یابد . لذا در این در پژوهش با استفاده از مدل VAR این سوال مطرح شده است که آیا تغییرات متغیرهای دیگری در بخش کلان های کلان اقتصاد روی دستمزدها اثرگذار بوده است یا خیر. متغیرهای مورد استفاده سهم شاغلان بخش خدمات، ارزش افزوده بخش خدمات، نرخ باسوادی بزرگسالان و شاخص قیمت مسکن هستند. دوره زمانی مورد بررسی سال های 1370 تا 1399 در نظر گرفته شده است. نتایج حاصل از مدل نشان دادند که عملا هیچ کدام از تغییرات متغیرهای کلان اقتصادی کشور سهم موثری در تعیین حداقل حقوق و دستمزد نداشته اند و روند تعیین حداقل حقوق و دستمزد یک روند تکراری و بدون در نظر گرفتن شاخص های کلان اقتصادی است.

مقدمه بخش مسکن به عنوان یکی از حوزه های اساسی اقتصادی و اجتماعی، به تحلیل دقیق عوامل مؤثر بر عرضه و تقاضا نیاز دارد. این مطالعه به سیاست گذاران کمک می کند تا با مدیریت بهینه از بحران ها جلوگیری کنند و پروژه های مسکونی متناسب با نیازهای جامعه طراحی شود. همچنین، شناخت عوامل مؤثر بر این بخش به پیش بینی روندهای آینده بازار مسکن و تصمیم گیری بهتر سرمایه گذاران کمک می کند. در سال های اخیر، عدم قطعیت اقتصادی به ویژه در شرایط بحران، تأثیر قابل توجهی بر بازار مسکن داشته است. این عدم قطعیت بر متغیرهایی مانند نرخ تورم، بهره و قیمت مسکن اثر گذاشته و موجب نوسانات شدید در بازار شده است. علاوه بر این، ارتباط پیچیده ای بین بازار سهام و مسکن وجود دارد که در شرایط عدم قطعیت، رفتار سرمایه گذاران را تحت تأثیر قرار می دهد و ممکن است به تغییر جهت سرمایه گذاری به سمت بازار مسکن یا خروج از آن منجر شود. این پژوهش با هدف بررسی تأثیر عدم قطعیت بر شاخص قیمت مسکن و نقش شاخص بازار سهام در ایران طی سال های ۱۳۷۰ تا ۱۴۰۲ انجام شده است. در این مطالعه، متغیرهایی مانند نرخ سود بانکی، تورم، نرخ ارز، درآمد سرانه و شهرنشینی نیز تحلیل می شوند. فرضیه های اصلی تحقیق بر تأثیرگذاری بالای شاخص بازار سهام و نرخ ارز بر قیمت مسکن متمرکز است. نتایج این مطالعه می تواند به سیاست گذاران در کنترل نوسانات بازار مسکن کمک کند. مواد و روش ها این مطالعه به بررسی تأثیر عدم قطعیت عوامل مؤثر بر شاخص قیمت مسکن با تأکید بر شاخص بازار سهام می پردازد. متغیرهای کلیدی شامل درآمد ملی، نرخ سود بانکی، نرخ شهرنشینی، تورم، نرخ ارز و شاخص بازار سهام هستند که بر اساس مطالعات پیشین انتخاب شده اند. داده های سالانه از بانک مرکزی ایران (۱۴۰۲-۱۳۷۰) جمع آوری و با استفاده از رگرسیون فازی در نرم افزار MATLAB تحلیل شده اند. رگرسیون فازی، به خلاف روش های کلاسیک، ابهام در داده ها و مدل ها را با استفاده از توابع عضویت مثلثی کمّی می کند. این روش برای شرایطی مناسب است که داده ها ناکافی باشند، نرمال نباشند یا روابط بین متغیرها مبهم باشد. در این مطالعه، از مدل رگرسیون فازی نامتقارن استفاده شده که امکان محاسبه پهنای چپ و راست ضرایب را فراهم می کند و تأثیر عدم قطعیت را دقیق تر نشان می دهد. منطق فازی، به خلاف منطق کلاسیک، ابهام را به عنوان بخشی از سیستم می پذیرد و آن را با اعداد بین صفر و یک توصیف می کند. این رویکرد به مدل سازی شرایط واقعی که با عدم قطعیت همراه است، کمک می کند. در این پژوهش، ضرایب فازی به صورت نامتقارن برآورد شده اند تا انعطاف پذیری بیشتری در تحلیل تأثیر متغیرها وجود داشته باشد. هدف اصلی، برآورد تأثیر عدم قطعیت بر شاخص قیمت مسکن با درجه عضویت 0/9 است که نشان دهنده سطح بالایی از ابهام است. هر ضریب فازی شامل یک مقدار نما (میانگین تأثیر) و پهنای چپ و راست (حداقل و حداکثر تأثیر) است. این روش به سیاست گذاران کمک می کند تا تصمیمات بهتری در مواجهه با نوسانات بازار مسکن اتخاذ کنند. نتایج این مطالعه می تواند نقش مهمی در کنترل نوسانات قیمت مسکن داشته باشد، چرا که عوامل مؤثر بر آن را در شرایط عدم قطعیت دقیق تر تحلیل می کند. همچنین، مقایسه تأثیر شاخص بازار سهام و نرخ ارز بر قیمت مسکن می تواند به سرمایه گذاران و برنامه ریزان اقتصادی کمک کند تا استراتژی های بهینه تری طراحی کنند. در نهایت، این پژوهش نشان می دهد رگرسیون فازی ابزار قدرتمندی برای تحلیل بازارهای پرنوسان مانند مسکن است، چرا که می تواند ابهام ذاتی در متغیرهای اقتصادی را مدل سازی کند. یافته های این تحقیق می تواند مبنایی برای مطالعات آینده و سیاست گذاری های اقتصادی باشد. یافته ها این مطالعه با استفاده از مدل رگرسیون فازی (با درجه عضویت 0/9) تأثیر عدم قطعیت عوامل مؤثر بر شاخص قیمت مسکن، به ویژه شاخص بازار سهام، را بررسی کرده است. داده های ۳۲ ساله (۱۴۰۲-۱۳۷۰) از بانک مرکزی ایران با ۶۴ قید در نرم افزار MATLAB تحلیل شدند. نتایج نشان می دهد پهنای راست و چپ ضرایب فازی به ترتیب بیانگر حداکثر و حداقل تأثیر متغیرها بر قیمت مسکن هستند، در حالی که مرکز فازی میانگین تأثیر را نشان می دهد. نرخ شهرنشینی با مرکز فازی 0/0034 و پهنای یکسان راست و چپ (0/0226) تأثیر مثبت و معناداری بر قیمت مسکن دارد، که نشان دهنده تقاضای بالای ناشی از رشد جمعیت شهری است. در مقابل، نرخ سود بانکی (مرکز: 0/0071) اثر دوگانه دارد: پهنای راست (0/0130) افزایش قیمت و پهنای چپ (0/0128-) کاهش قیمت را پیش بینی می کند، که احتمالاً به دلیل جذاب نبودن نرخ بهره واقعی در ایران است. شاخص بورس بیشترین تأثیر را با مرکز فازی 0/0662 دارد، اما پهنای راست آن (0/3752) حاکی از امکان افزایش شدید قیمت مسکن است. این رابطه از طریق اثرات جانشینی (منفی)، ثروت (مثبت)، و انبساط اعتباری (مثبت) تبیین می شود. همچنین، نرخ ارز با مرکز 0/6829 و پهنای راست 2/5886 تأثیر بسیار قوی تری دارد، که ناشی از افزایش هزینه های ساخت وساز و تقاضای خارجی است. تورم با ضریب ثابت 0/1545 بر قیمت مسکن اثر مثبت دارد، زیرا کاهش عرضه مسکن و افزایش هزینه های ساخت را به همراه می آورد. درآمد سرانه نیز با مرکز 0/0018 و پهنای راست 0/0087 تأثیر محدودی نشان می دهد. نمودارهای تحقیق حاکی از آن است که در صورت عدم کنترل عدم قطعیت، قیمت مسکن به سمت پهنای راست (افزایش شدید) حرکت خواهد کرد. یافته ها مؤید آن است که نرخ ارز، شاخص بورس، و تورم از جمله کلیدی ترین عوامل نوسان قیمت مسکن در ایران هستند. این مطالعه بر لزوم سیاست گذاری برای کاهش عدم قطعیت در این متغیرها تأکید دارد تا از افزایش بی رویه قیمت ها جلوگیری شود. نتایج می تواند به سیاست گذاران در طراحی راهکارهای پایدار برای بازار مسکن کمک کند. نتیجه گیری این مطالعه با استفاده از مدل رگرسیون فازی (درجه عضویت 0/9) به بررسی تأثیر عدم قطعیت عوامل مؤثر بر شاخص قیمت مسکن، با تمرکز بر شاخص بازار سهام پرداخت. مزیت کلیدی این روش، توانایی در اولویت بندی متغیرها و سنجش دامنه تأثیرگذاری آن ها (از طریق مرکز فازی، پهنای راست و چپ) است. نتایج نشان داد شاخص بورس با مرکز فازی 0/0662 و پهنای راست 0/3752 بیشترین تأثیر را دارد، در حالی که نرخ ارز با مرکز 0/6829 و پهنای راست 2/8586 به عنوان قوی ترین عامل نوسان قیمت مسکن شناسایی شد. این یافته ها با مطالعات پیشین مانند جعفری صمیمی (۱۳۸۶) و الرفاعی (۲۰۲۱) همسوست. تحلیل پهنای فازی نشان می دهد در صورت افزایش عدم قطعیت، شاخص قیمت مسکن به سمت مقادیر حداکثری (پهنای راست) حرکت خواهد کرد، در حالی که کنترل عدم قطعیت می تواند آن را به سطوح پایین تر (پهنای چپ) هدایت کند. این امر بیانگر آن است که نوسانات فعلی بازار مسکن ناشی از بی ثباتی در متغیرهای کلان مانند نرخ ارز، تورم (با ضریب ثابت 0/1545) و شاخص بورس است. همچنین، اثرات دوگانه نرخ سود بانکی (پهنای راست 0/0130 و چپ 0/0128-) و نقش محدود درآمد سرانه (مرکز 0/0018) بر قیمت مسکن تأکید می کند که سیاست گذاری در این حوزه ها نیازمند دقت بیشتری است. با توجه به وابستگی شدید قیمت مسکن به متغیرهای مالی و ارزی، پیشنهاد می شود سیاست گذاران با تمرکز بر عرضه مسکن (مانند تسهیل ساخت وساز) و تنظیم تقاضا (از طریق ابزارهای پولی مانند نرخ سود جذاب بانکی) بازار را متعادل کنند. همچنین، توسعه ابزارهای نوین مالی در بورس (مانند صندوق های سرمایه گذاری املاک) می تواند با جذب سرمایه های خرد، هم تقاضای مسکن را کاهش دهد و هم منابع مالی برای توسعه ساخت وساز را فراهم آورد. به طور کلی، این مطالعه لزوم مدیریت عدم قطعیت در متغیرهای کلان اقتصادی به ویژه نرخ ارز و شاخص بورس را به عنوان عوامل کاتالیزور قیمت مسکن برجسته می کند. توصیه می شود دولت با هماهنگی بین سیاست های پولی، ارزی و مالی، ثبات را به بازار مسکن بازگرداند و از ابزارهای فازی برای پایش مستمر تأثیر عوامل نامطمئن استفاده کند. این رویکرد نه تنها از افزایش بی رویه قیمت ها جلوگیری می کند، بلکه زمینه را برای توسعه متوازن بخش مسکن فراهم می سازد.