محمد خاکباززاده

پژوهش حاضر با هدف تحلیل چالش های حقوقی ناشی از اعمال حق فسخ در معاملات اموال غیرمنقول، به ویژه در پرتو تبصره ۱ ماده ۱ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات، انجام شده است. پرسش محوری آن است که آیا نظریه «تلف حکمی» می تواند راه حلی منسجم و منطبق با اصول بنیادین حقوق خصوصی برای تعارض میان حقوق دارنده حق فسخ و حقوق شخص ثالث با حسن نیت فراهم آورد؟ این تعارض زمانی دشوار می شود که مال موضوع معامله، پس از ایجاد حق فسخ، به صورت رسمی به شخص ثالث منتقل شده باشد. قانون گذار در مواجهه با این وضعیت، با الهام از مبانی حقوقی-فقهی تلف حکمی، سازوکاری دوگانه ارائه کرده است که به موجب آن، در برخی موارد امکان استرداد عین یا مطالبه بهای روز آن وجود دارد. با این حال، تفسیر و اجرای این راهکار با چالش هایی جدی همراه است؛ از جمله تعارض با اصولی چون نسبیت قراردادها، استقلال حقوقی معاملات، و امنیت حقوقی ناشی از ثبت رسمی. یافته های این پژوهش نشان می دهد که گاه دارنده حق فسخ، بدون اعمال صریح و رسمی آن، می تواند عین مال را از شخص ثالث بازپس گیرد؛ امری که با ثبات مالکیت، حسن نیت اشخاص ثالث، و اعتماد عمومی نسبت به نظام ثبت رسمی در تعارض است. این پژوهش، با روش تحلیلی–توصیفی و با بهره گیری از مبانی فقهی، حقوقی و تطبیقی، در نهایت سه راهکار اصلاحی پیشنهاد می دهد: نخست، الزام به اعمال واقعی و رسمی فسخ توسط انتقال دهنده به عنوان پیش شرط امکان استرداد؛ دوم، جبران خسارت اشخاص ثالث با حسن نیت در فرض بازگشت مال؛ و سوم، تقویت شفافیت اطلاعاتی و سامانه های هشدار در فرآیند ثبت معاملات. این اصلاحات می تواند ضمن صیانت از حقوق دارنده حق فسخ، توازن منافع و امنیت حقوقی سایر ذی نفعان را تضمین کند.