قیمت هدانیک

هدف از این مقاله بررسی عوامل موثر بر قیمت مسکن در منطقه سه شهری یزد است. روش پژوهش «توصیفی وتحلیلی» است. مدل مورد استفاده در این پژوهش مدل هدانیک قیمت است. متغیرهای مورد استفاده 18 متغیر بوده که بیشتر وضعیت فیزیکی و موقعیت و دسترسیها را در برمی گیرد. نتایج بدست آمده از 186 مشاهده از طریق نرم افزار رایانه ای Eviews،3.1 نشان می دهد که ضرایب 13 متغیر از 18 متغیر مورد بررسی، از نظر آماری در سطح خطای 5% معنی دار است و 5 متغیر حمام، آشپزخانه، زیرزمین، تلفن و فاصله تا نزدیکترین مرکز بهداشتی و درمانی از لحاظ آماری معنی دار نبوده اند و در تخمین نهایی مورد استفاده قرار نگرفته اند. فرم ساختاری برای تخمین تابع قیمت هدانیک مسکن تابع لگاریتمی بوده است، یافته ها نشان می دهد مساحت زمین و مساحت زیر بنا و تعداد طبقات از مهمترین عوامل موثر بر قیمت مسکن در شهر یزد شناخته شده اند. به طوری به ازای افزایش یک درصد در مساحت زمین و مساحت زیر بنا به ترتیب 49/. و 38/. در قیمت مسکن تغییر ایجاد می شود. تخمین برخی از عوامل مانند قدمت ساختمان، افزایش فاصله از مرکز شهر و خیابان اصلی تاثیر منفی در قیمت مسکن داشته اند و موجب کاهش قیمت مسکن می شده اند.

هدف اصلی این مطالعه مقایسه قدرت پیش بینی دو مدل رگرسیون هدانیک و شبکه عصبی مصنوعی (ANN) و تعیین یک مدل بهینه برای پیش بینی قیمت هدانیک مسکن درکلان شهر تبریز می باشد. نتایج تخمین تابع قیمت هدانیک بیانگر آن است که اکثر متغیرها معنا دار بوده و دارای علامت مورد انتظار می باشند. عوامل فیزیکی بیشتر از عوامل مکانی(محیطی و دسترسی) قیمت واحدهای مسکونی را تحت تأثیر قرار می دهند. همچنین، از بین ویژگی های فیزیکی، دارابودن سالن اجتماعات، دارا بودن استخر، تعداد اتاق ها و نمای ساختمان مهم ترین عوامل مؤثر بر قیمت مسکن هستند. مهم ترین ویژگی مکانی اثر گذار بر قیمت نیز، فاصله تا مراکز آموزشی می باشد. به منظور مقایسه قدرت پیش بینی از معیارهای MSE، RMSE، MAE و R2 استفاده شده گردید. براساس کلیه معیارها، مدل شبکه عصبی مصنوعی خطای کمتر و در نتیجه کارایی بیشتری در پیش بینی قیمت هدانیک مسکن داشته است. همچنین، برای اینکه از لحاظ آماری نیز فرضیه برابری قدرت پیش بینی در مدل های رقیب مورد آزمون قرار گیرد از آزمون مرگان-گرنجر- نیوبلد (MGN) استفاده شده گردید که نتایج آزمون بیانگر آن است که روش شبکه عصبی مصنوعی از لحاظ آماری نیز برتر از مدل هدانیک می باشد.

هدف اصلی این مطالعه شناسایی عوامل موثر بر قیمت مسکن در شهر تبریز با استفاده از رویکرد اقتصادسنجی فضایی می باشد. برای این کار چهار عامل فیزیکی، محیطی، دسترسی و فضایی در نظر گرفته شده است. در این مقاله، اطلاعات مورد نیاز از 757 خانوار نمونه ساکن در شهر تبریز در سال 1389 جمع آوری شده است و به کمک این دادهها، نقشه آماری شهر تبریز و نرمافزارهای GeodaوGIS مدل تحقیق، تخمین زده شد. نتایج نشان می دهد که فرضیه وجود وابستگی فضایی در متغیر قیمت واحدهای مسکونی در مدل تأیید می شود و متغیرهای دسترسی واحد مسکونی به خیابان، مجهز بودن به سیستم های گرمایشی و سرمایشی ووضعیت امنیت منطقه اثر مثبت و معنا داری بر قیمت واحدهای مسکونی در شهر تبریز دارد. همچنین قیمت واحدهای مسکونی دارای مصالح و اسکلت بندی بتونی و فلزی نسبت به واحدهای مسکونی با مصالح خشتی یا چوبی، دارای قیمت بالاتری هستند. همچنین ساختمانهای مسکونی بانمای سنگ مرمر نسبت به واحدهای مسکونی بانمای غیراستاندارد یا بدون نما قیمت بالاتری دارند.

در این تحقیق، مسکن به عنوان یک کالای ناهمگن و چند بعدی در نظر گرفته شده و ویژگی های آن به عنوان عامل اصلی تعیین قیمت واحد مسکونی مورد توجه قرار گرفته است. هدف از این تحقیق، تعیین میزان اهمیت هر کدام از ویژگی های مسکن در نزد مصرف کنندگان است. از این رو، تابع قیمت هدانیک مسکن شهری خرم آباد برآورد گردید. نتایج تحقیق نشان داد مساحت زمین، امنّیت اجتماعی، بر ساختمان، اسکلت، نما، عرض کوچه یا خیابان، فاصله تا مرکز شهر و پارکینگ تاثیر مثبت و معنی دار و عمر ساختمان و تعداد اتاق ها تاثیر منفی و معنی داری بر قیمت مسکن در شهر خرم آباد دارند. همچنین، نتایج نشان داد، امنیت اجتماعی، بر ساختمان و عرض کوچه یا خیابان در ترجیحات خریداران مسکن شهری خرم آباد رتبه های اول تا سوم را داشته و فاصله تا مرکز شهر، اسکلت و نمای ساختمان در رتبه های میانی قرار دارند. تعداد اتاق، پارکینگ و عمر ساختمان نیز به ترتیب در رتبه های انتهایی جای می گیرند.

در حال حاضر مسکن بعنوان بزرگ ترین چالش در کلان شهر تهران محسوب می شود که با بیشترین میزان افزایش نوسان قیمت روبه رو بوده است. براساس گزارش مرکز آمار ایران طی سالهای (1399-1394) در تهران حدود 28.675 واحد مسکونی پروانه ساختمانی صادر شده است که در این بین بر اساس تعداد معاملات انجام شده در تهران، منطقه پنج تهران بیشترین حجم معاملات خرید و فروش مسکن را به خود اختصاص داده است. ازاین رو هدف پژوهش شناسایی عوامل موثر بر قیمت مسکن در منطقه 5 شهر تهران می باشد. روش تحقیق مبتنی بر مطالعات کتابخانه ای و پیمایشی می باشد. از مطالعات کتابخانه ای برای تدوین مبانی نظری، پیشینه و شناسایی متغیرهای پژوهش استفاده گردید. سپس متغیرها در ابعاد (ساختاری، دسترسی و محیطی) تقسیم بندی گردیدند. در مرحله بعد با روش پیمایشی از بین 78 مشاورین املاک در منطقه 5 تهران پرسشگری صورت گرفت؛ از نرم افزارهای SPSS و EViews 10 در بخش تجزیه و تحلیل اطلاعات پرسشنامه استفاده گردیده است. نتایج پژوهش نشان داد در بین مؤلفه های فیزیکی ساختمان، متغیر زیربنا، استفاده از مصالح مرغوب، قرارگیری واحد در طبقات و از میان متغیرهای دسترسی فاصله تا فضای سبز و پارک، فاصله تا مراکز آموزشی، فاصله تا نزدیکترین ایستگاه حمل و نقل عمومی و در بین متغیرهای محیطی عرض کوچه و وضعیت ترافیکی آن عوامل مؤثر بر قیمت مسکن بوده است. افزون بر آن نتایج تحلیل آماری نشان می دهد که به ترتیب شاخص های ساختاری، دسترسی، محیطی بر قیمت مسکن به طور مستقیم تأثیرگذار بوده اند.